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Mutui, costi ai nuovi minimi storici. Perché scegliere il tasso fisso e quando conviene la surroga

by Amministratore on 10 Agosto 2019
Mutui, costi ai nuovi minimi storici. Perché scegliere il tasso fisso e quando conviene la surroga
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Il costo del mutuo mai così basso

Il taglio della Fed e l’orientamento maggiormente accomodante della Bce stanno già facendo sentire i loro effetti sul mercato dei mutui. Il costo del mutuo ha toccato nuovi minimi storici, con le rilevazioni annuali che per i finanziamenti a 20 e 30 anni mostrano un tasso fisso medio all’1,73% (era l’1,92% nel 2018) anni e quello variabile allo 0,88% (0,83% nel 2018).
Inoltre, la prospettiva di tassi destinati a rimanere ai minimi storici ancora a lungo ha generato un’accelerazione record dei mutui erogati per l’acquisto della prima casa, facendo salire a un nuovo massimo storico l’importo medio richiesto (137mila euro). È quanto emerge dall’ultimo aggiornamento al 31 luglio dell’Osservatorio Mutui di MutuiOnline.it.

Surroga, domande schizzate

In particolare, i nuovi minimi toccati dai tassi nell’ultimo mese hanno alimentato le domande di surroga, schizzate al 56,8% del totale dal 38,3% del secondo trimestre 2019. Contestualmente, le richieste di finanziamenti per l’acquisto della prima casa sono calate al 35,7% dal 51,6% registrato sempre nel secondo trimestre. Tuttavia, guardando il trend storico dal 2006 al 2019, le richieste di finanziamenti ipotecari per la prima abitazione restano saldamente in testa: 50,7% contro il 39,3% di surroghe e sostituzioni. Un dato che non solo rappresenta il nuovo picco dal 2014, ma che evidenzia anche il buon momento del mercato, con una decisa accelerazione rispetto al 43,2% dell’intero 2018.

Vince il fisso

Guardando alle scelte dei risparmiatori, nell’ultimo mese la preferenza è andata verso il tasso fisso, con le richieste che sono salite all’88,4% rispetto all’83% della precedente rilevazione. Un atteggiamento comprensibile quello dei risparmiatori, visto che con i tassi attuali ci si può garantire a lungo termine (20 o 30 anni) un mutuo a costi decisamente bassi, al riapro da eventuali aumenti futuri dei tassi d’interesse. Sia nell’analisi trimestrale sia in quella storica su base annua, infatti, la preferenza per il fisso viaggia sui massimi assoluti.
In termini di durata, invece, a luglio c’è stato un allungamento delle richieste di mutui con durata ventennale, che hanno raggiunto il 35,1% del totale, mentre sono diminuite le richieste a 25 anni (16,8%) e a 30 anni (22,7%).

Le offerte più interessanti

La tendenza al ribasso dei tassi conferma dunque che i tratta del momento ideale per sottoscrivere un mutuo. Al di là della media del settore, oggi è possibile trovare finanziamenti fissi a 20 anni anche sotto l’1,5% di costo effettivo (comprensivo quindi delle spese bancarie legate alla stipula e all’incasso delle rate) e variabili addirittura sotto l’1,5%. Qui sotto alcuni esempi indicativi, con offerte aggiornate a qualche settimana fa.

Quando conviene la surroga

In calo ci sono solo le surroghe, perché chi doveva effettuare il cambio ne ha già approfittato tra il 2016 e il 2017. Con il calo del costo del denaro ai livelli attuali però l’operazione potrebbe tornare d’attualità.
Molti «surrogatori» hanno già cambiato banca due o tre volte, farlo ancora per due tre decimo di punto di risparmio può valere la pena solo se si considerano le condizioni accessorie alla stipula della surroga: ad esempio i costi del conto corrente che la banca chiederà di accendere come collaterale del mutuo.

Attenzione allo spread!

Ma fino a che punto la riduzione del costo dei mutui è legato al calo (o all’aumento) dello spread, ovvero al differenziale tra i rendimenti tra Btp decennale e Bund tedesco?
Da un punto di vista strettamente non c’è un legame diretto, perché i mutui sono parametrati a indici relativi all’area euro e non all’Italia.
A tasso fisso l’indice di riferimento è l’Eurirs, che nelle ultime settimane è letteralmente crollato: il tasso relativo a un contratto decennale oggi costa lo 0,12%, per 20 anni lo 0,6% mentre a cinque anni il tasso è addirittura negativo.
Nel tasso variabile, si usa l’Euribor che misura il costo del denaro a breve, i valori sono sottozero da tre anni e in previsione di ulteriori allentamenti della Bce sono ancora scesi: l’Euribor a un mese infatti quota -0,39%.
Va però sottolineato che un rialzo dello spread dei Btp impatta pesantemente sui bilanci delle banche che devono fare i conti con una svalutazione dei titoli che hanno in pancia. La discesa attuale dello spread, comunque ancora lontano dal valore pre elezioni 2018, riducendo i problemi per le banche fa diminuire il rischio di una stretta creditizia, che gli istituti possono effettuare sia aumentando il tasso effettivo delle operazioni sia esigendo requisiti più severi per la concessione del prestito.
I numeri dicono che nei mesi scorsi la stretta è avvenuta per le imprese ma non per le famiglie. Per il futuro non c’è alcuna garanzia.

 

“Corriere della sera, L’economia, 9 agosto 2019”

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