ECOBONUS 65% PER L'INSTALLAZIONE DEI COLLETTORI SOLARI: TUTTI I DETTAGLI
Tra le detrazioni fiscali che rientrano nell’Ecobonus è presente anche quella relativa all’installazione sul tetto dei collettori solari. Ecco tutti i dettagli. I pannelli solari termici e tipologia di intervento I pannelli solari termici sono dei dispositivi che trasformano le radiazioni solari in calore, trasferendolo in un accumulatore termico. In questo modo, viene prodotta dell’acqua calda in maniera “pulita” da impiegare ad uso sanitario, di riscaldamento o di raffrescamento della casa. LA DETRAZIONE È DEL 65% Per installare tale impianto, è prevista una detrazione pari al 65%, con un tetto massimo di euro 60.000 per unità immobiliare. È possibile scegliere tra lo sconto in fattura e la cessione del credito. DETRAZIONE: CHI NE PUÓ USUFRUIRE Possono beneficiare dell’incentivo tutti i contribuenti che hanno sostenuto delle spese relative alla riqualificazione energetica e che sono titolari di un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio. Come riporta ENEA “È agevolabile l’installazione di collettori solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università”. PER QUALI EDIFICI Gli edifici che, alla data d’inizio dei lavori, siano “esistenti”, ossia accatastati o con richiesta di accatastamento in corso, e in regola con il pagamento di eventuali tributi. I REQUISITI TECNICI Ecco quanto riporta ENEA nel comunicato ufficiale: I collettori solari termici si intendono agevolabili per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici o industriali (ovvero produzione di calore di processo) e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I collettori solari termici e i bollitori impiegati devono essere garantiti per almeno 5 anni. Gli accessori e i componenti elettrici ed elettronici devono essere garantiti per almeno 2 anni. I collettori solari termici devono possedere la Certificazione Solar Keymark. L’installazione dell’impianto deve essere eseguita in conformità ai manuali di installazione dei principali componenti. Devono essere rispettate, inoltre, le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).
MUTUO PER LA SECONDA CASA: QUALI SONO LE DIFFERENZE RISPETTO ALLA PRIMA?
Quando si decide di richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile residenziale, bisogna capire prima di tutto se verrà classificato come prima o seconda casa. Si tratta di una differenza che si rifletterà poi sulle condizioni alle quali verrà concesso il finanziamento, sulle eventuali agevolazioni, e sui costi dell’intera operazione. Si potrebbe dire, semplificando di molto, che la prima casa è collegata al concetto di abitazione principale, quella in cui si vive per la maggior parte dell’anno, in cui si ha residenza fissa e si dimora abitualmente. Mentre la seconda casa, sempre a voler generalizzare, è l’abitazione destinata alle vacanze, oppure comprata come investimento per affittarla a terzi o per lasciarla, un giorno, ai propri figli. Prima o seconda casa: cosa cambia ai fini del mutuo La differenza tra le cosiddette prima e seconda casa è rilevante nei termini delle agevolazioni – fiscali e non – che sono previste nel primo caso. Questo significa che per l’acquisto di un qualsiasi immobile a uso di abitazione principale, i bonus prima casa devono essere richiesti in sede di atto, previo l’accertamento degli opportuni requisiti. Tutto ciò significa anche che, pur possedendo i requisiti, resta possibile comprare un immobile come seconda casa (per vari motivi personali) non richiedendo le agevolazioni previste per l’abitazione principale. Quando richiedere il mutuo seconda casa Il mutuo seconda casa può essere richiesto in diverse occasioni. Di solito, viene destinato all’acquisto di una casa per le vacanze o di una futura abitazione per i propri figli, o per realizzare un investimento, per esempio, come già si diceva all’inizio. L’immobile in questione può trovarsi nello stesso comune dove si ha la residenza, oppure in un’altra città o regione. Non sono nemmeno previsti limiti nelle categorie catastali e dunque può trattarsi anche di un’abitazione di lusso. Cosa cambia con un mutuo per la seconda casa L’elemento più importante da tenere a mente quando si richiede un mutuo sulla seconda casa è che questa non potrà beneficiare di tutte le agevolazioni concesse all’abitazione principale. Di conseguenza, il peso economico del finanziamento sarà maggiore. Lo si può vedere già a partire dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, di cui il mutuo seconda casa non gode. Di conseguenza, l’importo erogato sarà tassato al 2%. Per fare un esempio, se il mutuo è di 200mila euro, l’imposta sarà di 4mila e non di soli 500 euro, come accade per l’abitazione principale. Altro punto da non dimenticare è il fatto che non sia possibile beneficiare delle detrazioni sugli interessi passivi, come accade invece per la prima casa. I documenti per il mutuo seconda casa Quando si presenta la richiesta di mutuo per una seconda casa, è necessario fornire, oltre alla situazione del richiedente, anche le dimensioni dell’immobile, la categoria catastale, la sua ubicazione ed eventuali servizi aggiuntivi. Mutuo seconda casa con un altro mutuo in corso Ma è possibile richiedere un mutuo per la seconda casa, mentre stiamo ancora finendo di estinguere un precedente finanziamento? In generale, sì: un istituto di credito può concedere un secondo prestito a chi ne ha già richiesto uno, anche se con una diversa banca. Ci sono però alcuni criteri da soddisfare. Prima di tutto, bisogna essere certi di poter versare entrambe le rate rispettando tutte le scadenze predefinite. Per questo motivo, l’istituto valuterà i requisiti reddituali della persona o degli intestatari per accertarsi che la spesa per entrambi i mutui non superi una certa percentuale dei loro introiti netti. In secondo luogo, bisognerà dimostrare di avere una situazione creditizia ottimale rispetto al primo finanziamento. In poche parole, è importante non avere avuto nessuna interruzione nei pagamenti precedenti. Per una opportuna pianificazione dell’operazione è anche possibile rivolgersi a un mediatore creditizio, professionista specializzato nella concessione del credito, come nel caso di Euroansa. Come fare per estendere il mutuo Più che estendere il primo mutuo a quello per la seconda casa, è possibile procedere a un consolidamento del debito. Questo consentirà di accorpare il pagamento in un’unica rata mensile e di allungare il periodo di ammortamento, cercando così di alleggerire il peso economico sul budget familiare. È una procedura chiama “acquisto più sostituzione”, di solito concessa da un numero esiguo di banche, alla quale ci si può affidare quando si rischia un peggioramento delle condizioni di vita a causa del debito accumulato o quando ci si trova davanti all’impossibilità di versare l’intero importo di entrambe le rate. FONTE: IMMOBILIARE.IT NEWS
La responsabilità dell'amministratore di condominio per mala gestio
Le gravi irregolarità contabili compiute dall'amministratore nel corso della gestione e la mancata consegna della documentazione inerente il Condominio alla cessazione dell'incarico costituiscono ipotesi di mala gestio nel rapporto di mandato intercorso L'amministratore di condominio è l'organo di gestione e di rappresentanza del condominio e si obbliga, in virtù di apposito contratto, a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse della compagine condominiale. La sua figura, pertanto, rientra nella fattispecie del mandato con rappresentanza, come espressamente richiamato dall'art. 1129 c.c. il quale, tra l'altro, prevede che, per tutto quanto non espressamente disciplinato, all'amministratore di condominio si applichino le norme sul mandato. A fronte di gravi irregolarità nella gestione della res communis, la legge di Riforma del Condominio, L. n. 220 del 2012, ha introdotto, nel suddetto art. 1129 c.c., una serie di ipotesi determinanti la revoca dell'amministratore che, tuttavia, non possono considerarsi esaustive, sussistendo la cd. mala gestio, ogni qualvolta l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati con conseguente violazione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1710 c.c. ed obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività. L'amministratore di condominio potrà, pertanto, rispondere per la violazione degli obblighi assunti nell'esercizio del suo mandato, sia in sede civile sia in sede penale. La responsabilità civile dell'amministratore di condominio. La responsabilità civile dell'amministratore di tipo contrattuale, ex art. 1218 c.c., si ha con riferimento agli obblighi assunti nei confronti del condominio in ragione del rapporto di mandato tra le parti. L'amministratore ha, infatti, il dovere di eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, ossia di eseguire i compiti propri della sua funzione, come previsti dalle norme di cui agli artt. 1130 e seguenti del codice civile, tra i quali i più importanti sono: curare l'osservanza del regolamento condominiale, tenere e curare i registri di anagrafe condominiale; regolare l'uso e il godimento delle parti comuni; riscuotere i contributi; provvedere agli adempimenti fiscali nonché alle spese di manutenzione e a quelle per l'esercizio dei servizi comuni nonché compiere eventuali atti conservativi del bene comune; redigere il rendiconto annuale; aprire un conto corrente intestato al condominio, etc. L'inosservanza di tali doveri, espressione generale di cattiva esecuzione dell'incarico, comporta la responsabilità civile dell'amministratore. La responsabilità penale dell'amministratore di condominio L'amministratore è penalmente responsabile quando viola una norma penale. La casistica è ovviamente ampia, ma in generale può dirsi che è penalmente responsabile quando: non osserva norme di legge o di pubblica sicurezza; non adotta le misure necessarie per la sicurezza nel fabbricato condominiale; non interviene per evitare che si creino situazioni di pericolo oltre ovviamente al compimento di eventuali reati quali: violazione della privacy dei condòmini, truffa aggravata in caso di un rendiconto non veritiero o ancora appropriazione indebita in caso di mancata riconsegna dei documenti della gestione o di utilizzo a proprio vantaggio di somme versate dai condòmini per pagare i terzi. Un'ipotesi di responsabilità sia civile sia penale in capo all'amministratore può verificarsi in caso di mala gestio contabile tale da determinare un dissesto nella contabilità del Condominio dovuto ad incongruenze tra quanto messo per iscritto nei consuntivi e quanto effettivamente versato dai condòmini nonché causato dall'appropriazione indebita di parte delle somme versate dai condomini ed usate a vantaggio personale dell'amministratore anziché per far fronte ai debiti condominiali verso terzi. Una recente sentenza del Tribunale di Milano, n. 311/2022, si è occupata della questione della mala gestio dell'amministratore di condominio determinante responsabilità civile e penale. Responsabilità per mala gestio contabile dell'amministratore di condominio. Il caso deciso dal Tribunale di Milano La sentenza in esame ha affrontato un caso di responsabilità dell'Amministratore di Condominio per cattiva gestione nell'esercizio del proprio mandato tale da portare ad un dissesto della contabilità del Condominio con ammanchi nelle scritture contabili e confusione tra il patrimonio del Condominio con quello dell'amministratore. Nell'accertamento della responsabilità per mala gestio dell'amministratore di condominio che lo ha visto condannato al risarcimento dei danni in favore del Condominio, il Tribunale ha tenuto conto delle risultanze della Ctu contabile effettuata in giudizio nonché ha tratto argomenti di prova dalla condanna, seppur non definitiva, dell'amministratore in sede penale per appropriazione indebita di somme versate dai condòmini e destinate ai terzi fornitori di beni e servizi per il Condominio. In ragione della natura tecnica-contabile della causa, infatti, per determinare la sussistenza o meno in capo all'amministratore di una responsabilità civile per mala gestio si rendeva necessario l'ausilio di un tecnico commercialista, revisore contabile, per l'analisi dei consuntivi relativi al periodo di gestione in contestazione. La relazione risultante dall'analisi dei consuntivi suddetti metteva in evidenza delle discrepanze tra quanto registrato e quanto versato dai condòmini a titolo di spese condominiali a copertura di quanto dovuto ai fornitori. La Ctu veniva considerata pertanto dal Tribunale una prova oggettiva su cui fondare l'accertamento della mala gestio dell'amministratore, trattandosi di un accertamento fattuale rilevabile solo con determinate competenze tecniche (riprendendo così una pronuncia della Cassazione, n. 3710/2003). Non solo, il Tribunale, richiamando altra giurisprudenza consolidata di legittimità, riteneva di poter trarre argomenti di prova in merito alla sussistenza di responsabilità per mala gestio dell'amministratore, dalla sentenza penale, seppure non ancora divenuta irrevocabile, di condanna dello stesso per appropriazione indebita di somme usate a proprio vantaggio anziché per pagare i fornitori del Condominio. Le prove costituitesi in un procedimento penale, infatti, secondo constante giurisprudenza, possono essere utilizzate anche come fonte esclusiva del convincimento del giudice, attesa l'ammissibilità delle prove atipiche e alla luce del principio di economia processuale, specialmente con riferimento a perizie e consulenze tecniche. Esse sono parificate alle prove documentali per l'ingresso nel processo e la relativa efficacia probatoria viene comunemente indicata come equiparabile alle presunzioni semplici ex art. 2719 c.c. o agli argomenti di prova (cfr. Cass. n. 10599/2014; Cass. n. 11555/2013; Cass. n. 4667/1998 etc.). L'utilizzo da parte dell'amministratore di somme ricevute dai condòmini dello stabile per le forniture a proprio vantaggio, oltre a configurare il reato di appropriazione indebita, costituisce altresì una grave irregolarità civile ai sensi dell'art. 1129 comma 12 n. 4 c.c. consistente nella confusione tra il patrimonio del Condominio ed il patrimonio personale dell'amministratore. Fonte: condominioweb.com, 08/02/2022
Contratto di locazione con cedolare secca
Indice dei contenuti Contratto di locazione con cedolare secca: cos’è Quando scade un contratto di locazione con cedolare secca e come rinnovarlo Come registrare un contratto di locazione con cedolare secca A partire dal 1° gennaio 2021, la Legge di Bilancio ha introdotto importanti novità che modificano le regole sul contratto di locazione con cedolare secca, che sarà ora limitata a un numero massimo di quattro appartamenti. Il contratto di locazione con cedolare secca prevede una tassazione del canone di locazione pari al 21% e non è soggetto al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo per la registrazione dell’atto ed eventuali proroghe. La possibilità di assoggettare i redditi da locazione alla cedolare secca è stata confermata anche per i contratti di locazione con cedolare secca stipulati nel 2022. Il titolare può registrare presso l’Agenzia delle Entrate un contratto che sia già stato firmato in maniera digitale. idealista offre ai proprietari e agli agenti immobiliari un servizio gratuito per la creazione di contratti di affitto con firma online. Contratto di locazione con cedolare secca: cos’è La cedolare secca è un’imposta sostitutiva (e facoltativa) che agevola la tassazione dei redditi risultanti dall’affitto di immobili ad uso abitativo e che sostituisce Irpef e addizionali sul reddito. La cedolare secca, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessazione del contratto di locazione. Questo tipo di regime fiscale non offre solo vantaggi. La cedolare secca, infatti, implica la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione, fra cui anche le variazioni degli indici Istat. Questo significa che il canone stabilito dalle parti alla stipula del contratto di locazione rimane identico per tutto l’arco del rapporto contrattuale, senza possibilità di modifica da parte dei contraenti. Si può scegliere la cedolare secca sia in fase di registrazione del contratto (in caso di affitto annuale) sia negli anni successivi (per affitti pluriennali). In caso contrario, vigono le regole ordinarie. In quest’ultimo caso, è necessario pagare le imposte di registro e di bollo, senza possibilità di rimborso. In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione di cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Quando scade un contratto di locazione con cedolare secca e come rinnovarlo La durata di un contratto di locazione con cedolare secca può variare in base alla tipologia di contratto d’affitto stipulato: libero (4+4: durata minima di 4 anni + proroga di altri 4), concordato (3+2: durata minima di 3 anni + proroga di altri 2), transitorio (durata minima di 1 mese e durata massima di 18 mesi) per studenti (durata minima di 6 mesi e durata massima di 3 anni) per uso turistico (durata libera, se inferiore ai 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione del contratto). La cedolare secca può essere revocata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e prevede il versamento dell’imposta di registro. Allo stesso modo, è sempre possibile rientrare nel regime della cedolare secca a partire dalle annualità successive alla revoca. Come registrare un contratto di locazione con cedolare secca La registrazione di un contratto di locazione con cedolare secca deve avvenire tramite modello RLI. Quest’ultimo deve essere utilizzato sia per la registrazione del contratto d’affitto che per il rinnovo dello stesso, se la volontà è esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. È possibile optare per la cedolare secca anche in sede di proroga, tacita o meno, del contratto di locazione, sempre con il limite temporale massimo di 30 giorni. Per la registrazione si può incaricare un intermediario abilitato, come ad esempio l'agenzia immobiliare Unicase oppure utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. I contratti di locazione brevi (di durata annuale complessiva non superiore a 30 giorni) non prevedono l’obbligo di registrazione in termine fisso. In questi casi, il locatore può inserire la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi per il periodo d’imposta in cui viene prodotto il reddito oppure in sede di registrazione. Se devi stipulare o registrare un contratto di locazione, con o senza cedolare, o hai semplicemente bisogno di una consulenza, chiama una delle nostre agenzie Unicase. fonte: "Idealista.it, 28/01/2022"
BONUS PER RISTRUTTURARE E COMPRARE CASA, QUALI SONO STATI RINNOVATI PER IL 2022
Sono tanti i bonus per la casa e l'edilizia prorogati nel 2022 dalla legge di bilancio. Dal bonus facciate al bonus 110, vediamo quali sono le ultime notizie sulle agevolazioni fiscali che ti serviranno per ristrutturare casa o per comprare una casa nel 2022. Bonus ristrutturazione edilizia 2022 Proroga nel 2022 (ma fino al 2024) del bonus ristrutturazione edilizia. L'agevolazione fiscale per i lavori di ristrutturazione edilizia. La detrazione delle Irpef copre il 50% delle spese effettuate, ma in alternativa si può scegliere anche uno sconto in fattura o la cessione del credito. Bonus casa 110 Il superbonus o bonus 110 è stato prorogato a tutto il 2023, con decalage nel 2024 e 2025) per i condomini, mentre per le case unifamiliari e le villette,dopo la cancellazionedel tetto Isee, è arrivata la proroga al 31 dicembre 2022 per prima e seconda casa. Bonus mobili Nel 2022 ci sarà anche il bonus mobili, ma ci sono novità per quanto riguarda il tetto di spesa. Se la prima bozza della legge di bilancio riduceva il tetto a cinquemila euro, il testo definitivo ha elevato il tetto a 10mila euro. Bonus facciate Proroga nella legge di bilancio 2022 del bonus facciate, la detrazione al 90 per cento scende al 60 per cento nel 2022. E chi sceglie la cessione del credito o lo sconto in fattura dovrà presentare il visto di conformità e l'asseverazione tecnica, senza limiti di spesa come nel caso degli altri bonus casa ed edilizia. Bonus verde Tra i bonus casa, proroga nel 2022 anche per il bonus verde (la proroga anche in questo caso è fino al 2024). Il bonus verde è una detrazione del 36% delle spese sostenute per la messa a nuovo dei giardini e delle zone verdi degli edifici esistenti. Si può beneficiare di questa agevolazione fiscale in sede di dichiarazione dei redditi, mentre è esclusa la possibilità dello sconto in fattura e della cessione del credito Sismabonus 2022 Tra i bonus per l'edilizia, anche il anche il simsabonus è stato oggetto di proroga da parte della legge di Bilancio 2022. La nuova scadenza è fissata al 31 dicembre 2024. Grazie a questa agevolazione, i contribuenti che eseguono interventi per l'adozione di misure antisismiche sugli edifici possono detrarre una parte delle spese sostenute dalla dichiarazione dei redditi Bonus casa under 36 Proroga anche per il bonus prima casa per gli under 36, un bonus che serve ad acquistare casa, invece che a ristrutturarla. Con il bonus mutui prima casa per i giovani di età non superiore ai 36 anni lo Stato dà accesso alla garanzia sull’80 per cento della quota capitale del mutuo necessario ad acquistare casa. Bonus acqua potabile 2022 Tra i bonus per la casa e l'edilizia del 2022 possiamo annoverare anche il bonus acqua potabile. Si tratta di un credito d'imposta del 50% delle spese sostenute dal 1° gennaio 2021 al 31 dicembre 2023 per l'acquisto e l'installazione di sistemi di: filtraggio; mineralizzazione; raffreddamento e/o addizione di anidride carbonica alimentare. Bonus idrico 2022 Il bonus idrico 2022 è un contributo fino a 1.000 euro per le spese relative alla sostituzione di rubinetti e sanitari Bonus per l'abbattimento delle barriere architettoniche In vigore a partire dal 1º gennaio 2022, è una detrazione del 75% delle spese documentate, sostenute dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022, per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti. Cessione del credito e sconto in fattura La legge di bilancio 2022 ha prorogato per alcuni bonus casa e bonus per l'edilizia (sismabonus, ecobonus, ecobonus 110, bonus facciate, bonus ristrutturazioni) la possibilità di usufruire della cessione del credito e dello scontro in fattura anche nel 2022. Ma attenzione per evitare le frodi è stato inserito anche l'obbligo di presentare il visto di conformità e l'asseverazione della congruità delle spese (già previsti per il superbonus), con delle eccezioni.
Donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto, quando si fa e quali sono i vantaggi
La donazione della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione oggi piuttosto diffusa cui conseguono alcuni significativi vantaggi. Con l’aiuto del consigliere nazionale del Notariato, Giulio Biino, cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta e perché sia più praticata rispetto alla donazione dell’usufrutto di un immobile. Ecco quanto spiegato. E’ possibile donare la nuda proprietà con riserva dell’usufrutto? “La donazione o la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto è un’operazione estremamente interessante che si presta a diverse considerazioni, sia dal punto di vista giuridico che dal punto di vista fiscale. Donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto è un’operazione praticata soprattutto nel momento della sistemazione e pianificazione della propria successione. Chi, arrivato in età ragionevolmente avanzata, vuole cominciare in vita a sistemare il proprio patrimonio pianificando la successione, anziché fare un testamento, può cominciare a donare la piena proprietà di alcuni immobili oppure a donarne la nuda proprietà riservandosene l’usufrutto”. Quali sono i vantaggi? “Donare la nuda proprietà innanzitutto ha un impatto fiscale ridotto rispetto al donare la piena proprietà, perché si dona un diritto reale minore. Quindi, il valore di quello che viene donato è ridotto dal valore dell’usufrutto, che invece si riserva il donante. Il valore dell’usufrutto deriva da una tabella che viene periodicamente aggiornata in funzione del cambiamento e della crescita dell’aspettativa di vita, ma è comunque legato all’età dell’usufruttuario. L’usufrutto vale tanto di meno quanto più l’usufruttuario è anziano, presupponendo che abbia un’aspettativa di vita ridotta. Ma qual è il vantaggio? Il vantaggio sta nel fatto che donando la nuda proprietà si realizza il passaggio del bene all’atto della donazione e in seguito alla morte dell’usufruttuario l’usufrutto si riunisce in capo al nudo proprietario senza più alcun costo fiscale. Si deve procedere semplicemente con una pratica catastale dal costo di poche centinaia di euro che allinea il catasto alla situazione di fatto, ma non vi sono più costi fiscali”. Cosa significa esattamente donare la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto? “Significa spogliarsi della proprietà, ma mantenere tutti i vantaggi che derivano innanzitutto dal poter godere degli eventuali frutti che l’immobile produce oppure poterlo continuare semplicemente ad abitare e quindi non perdere la possibilità di utilizzare il bene di cui si è donata la nuda proprietà. Il tutto senza gravare il donatario, cioè chi riceve la nuda proprietà, di alcun costo, perché tutte le spese e anche i gravami fiscali rimangono in capo all’usufruttuario. Le spese di manutenzione ordinaria, le spese della detenzione dell’immobile, come Imu e Tari, sono tutte in capo all’usufruttuario. Le sole spese che formalmente gravano sul nudo proprietario sono quelle di manutenzione straordinaria. E’ evidente che in questo modo è possibile, con un costo certo e soprattutto senza perdere la possibilità di godere dei frutti che l’immobile può produrre, pianificare la propria successione fin da molto prima della morte o comunque senza dover passare necessariamente attraverso un testamento”. Oltre alla donazione, è possibile la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto? “Sì. Un’altra possibilità, ultimamente abbastanza praticata, è la vendita della nuda proprietà con riserva dell’usufrutto. Si tratta di una soluzione spesso scelta da chi è arrivato in età avanzata e ha necessità di procurarsi una certa liquidità senza però perdere la possibilità di godere dell’immobile. Si tratta di un’operazione che è possibile praticare trovando un investitore interessato ad acquisire una nuda proprietà pagando un prezzo ridotto, perché il prezzo viene decurtato del valore dell’usufrutto. Il nudo proprietario, al momento del decesso dell’usufruttario, si troverà ad essere pieno proprietario senza avere più alcun costo aggiuntivo. Tale operazione può consentire al proprietario di realizzare la liquidità di cui necessita e all’acquirente di ‘scommettere’ sulla vita dell’usufruttuario in modo tale da trovarsi poi un bene in piena proprietà magari a distanza di pochi anni, soprattutto se al momento dell’operazione l’usufruttario è già ragionevolmente anziano”. E’ invece possibile fare la donazione dell’usufrutto di un immobile? “Sì, è possibile anche donare l’usufrutto, mantenendo la nuda proprietà. Sicuramente è un’operazione molto meno praticata, anche perché non produce i risultati di cui si è parlato. E’ innanzitutto difficile che l’usufrutto venga donato o alienato a un soggetto più giovane, anche perché, come già detto, si tratta di un’operazione che ha un costo superiore, in quanto più l’usufruttuario è giovane più l’usufrutto vale, e quindi si avvicina al valore o al costo della piena proprietà, in secondo luogo perché non si realizza la pianificazione ereditaria in quanto la nuda proprietà, che si è mantenuta, cadrà comunque in successione. L’operazione che oggi ha acquisito una certa popolarità è proprio quella inversa, cioè donare o vendere la nuda proprietà riservandosi l’usufrutto. Questa, per pianificare la successione o per procurarsi una liquidità immediata, è una pratica attualmente piuttosto diffusa. A mio avviso, tra l’altro, da un punto di vista della pianificazione successoria è un’operazione che può rivelarsi molto utile, in quanto comporta un risparmio di costi permettendo inoltre la suddivisione del patrimonio secondo i propri desideri sin da subito”. "Idealista news, 14/12/2021"
AGGIUDICAZIONE DI IMMOBILE ALL'ASTA E SPESE CONDOMINIALI PREGRESSE
Le spese condominiali si differenziano in due tipologie: ordinarie o straordinarie. Le spese ordinarie sono quelle ricorrenti riguardanti la gestione di ogni servizio come la pulizia scale, la manutenzione ascensore, la parcella dell’amministratore, l’assicurazione del condominio. Le spese straordinarie, invece, interessano tutti quegli interventi di manutenzione straordinaria e interventi di ristrutturazione dell’immobile, non prevedibili e dovuti ad eventi eccezionali. Quando si acquista un immobile all’asta può capitare che il precedente proprietario non abbia pagato le spese condominiali, in tal caso, il codice di procedura civile impone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per quanto riguarda le spese eccezionali invece, è tenuto a sostenere i costi chi era proprietario dell’immobile al momento dell’assemblea che ha deliberato i lavori; di conseguenza, se tali spese sono state deliberate antecedentemente all’emissione del decreto di trasferimento, ne risponde il precedente proprietario; nel caso invece l’assemblea di delibera si sia tenuta dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ne risponderà l’aggiudicatario dell’asta, ovvero il nuovo proprietario. Per poter individuare eventuali morosità si potrà consultare la perizia di stima dell’immobile oggetto di asta.
DEPOSITO CAUZIONALE: COS'È E A COSA SERVE
Il deposito cauzionale nel caso dell'affitto si riferisce a quella somma di denaro che viene versata dall'inquilino al proprietario nel momento in cui viene stipulato il contratto di locazione e consegnato l'immobile. L'obiettivo è quello di tutelare il locatore nel caso di inadempimento o danneggiamento del bene locato, fatto salvo il normale deterioramento dato dall'utilizzo. Deposito cauzionale nell'affitto La restituzione della cauzione deve avvenire al termine del contratto, esclusivamente nel caso in cui a patto l'immobile oggetto di affitto venga riconsegnato senza alcun danno. L’articolo 11 della legge sull'equo canone il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone precedentemente concordato. Restituzione del deposito cauzionale Per quanto riguarda in particolare la restituzione del deposito cauzionale, è molto importante il verbale di riconsegna dell’immobile, documento che dimostra lo stato in cui viene restituito l’immobile al termine del contratto di locazione. All’interno di tale certificato devono essere presenti le condizioni di mura, infissi, pavimenti e, nel caso l’appartamento fosse arredato, anche la condizione di ogni singolo mobilio. È inoltre importante allegare una dimostrazione fotografica. Deposito cauzionale nella locazione Il deposito cauzionale nella locazione rappresenta un fondo a cui il locatore può attingere nel caso di inadempimento di quanto stabilito nel contratto da parte del conduttore nei confronti del locatore, quindi regolare pagamento dei canoni, intervento su eventuali danni.