Progetto per i prossimi mesi: ristrutturare casa. Come finanziare l’operazione? Le agevolazioni fiscali non mancano, grazie ai nutriti sgravi fiscali concessi dall’Agenzie delle Entrate. Sgravi, però, che nella loro forma più consueta (detrazione in dichiarazione dei redditi) fanno sentire i loro effetti nel tempo, visto che lo “sconto” è spalmato in 10 rate annuali.

In altre parole, per pagare i lavori occorre anticipare un bel po’ di liquidità oppure farsi assistere da un finanziamento. Gli istituti di credito possono venire incontro ai consumatori attraverso il prestito (personale o finalizzato, ossia vincolati ai lavori da eseguire), ma questa soluzione di solito presenta un Taeg che arriva anche all’8-9%.

Ben lontani dai tassi iper favorevoli che ancora regnano nel mondo dei mutui. Dunque il prestito può essere consigliabile per importi bassi, grazie alla maggior rapidità dell’erogazione e al risparmio a livello di pratiche, dal momento che non serve il passaggio notarile. Ma per lavori di una certa portata vale la pena chiedere un mutuo ristrutturazione, cioè un finanziamento garantito da ipoteca sull’immobile oggetto dei lavori.

Costo in linea con il mutuo per l’acquisto

Per quanto riguarda le condizioni economiche, la maggior parte delle banche non prevedono differenza tra il classico mutuo per acquisto prima casa e ristrutturazione dell’abitazione principale. Basta scorrere i fogli informativi delle principali banche, per vedere che il tasso applicato e lo spread sono gli stessi. La variabile che cambia è il cosiddetto LTV (loan-to-value) ossia il rapporto tra valore dell’immobile (in questo caso, fa fede l’importo totale dei lavori da effettuare) e ammontare del finanziamento.

Per l’acquisto, di regola si arriva anche all’80% (per esempio, 160.000 euro di mutuo per una casa che ne vale 200.000) mentre nella ristrutturazione l’asticella si ferma intorno al 50%, come media di mercato. La quota può salire anche al 60%, aggiungendo però una polizza di tipo Cpi (credit protection), quell’assicurazione che garantisce il pagamento delle rate anche in caso di perdita del lavoro. Quindi un extra costo, che può essere pagato in un’unica soluzione o essere “spalmato” nelle rate mensili.

In caso di ristrutturazione cambia anche la durata, che solitamente viene proposta al massimo fino ai 20 anni, mentre l’acquisto si spinge anche a 30.

Conta l’avanzamento dei lavori

Un altro aspetto fondamentale del mutuo per ristrutturazione riguarda le modalità di erogazione. A differenza dell’acquisto, in cui la banca “porta” dal notaio per intero la quota di finanziamento a suo carico, nella ristrutturazione l’erogazione avviene per gradi. È raro che la banca conceda direttamente la somma al mutuatario, e questi poi provveda a pagare fornitori e artigiani. Piuttosto, l’istituto di credito salda man mano le fatture dell’impresa edile, seguendo il cosiddetto Sal (stato avanzamento lavori), un avanzamento su cui vigila lo stesso perito della banca.

Quanto detto finora, però, riguarda il caso più semplice, in cui un cliente richieda solo un mutuo per ristrutturazione su un immobile già di sua proprietà. Ma nella pratica, ci sono casistiche varie in cui è necessario “incastrare” più esigenze. Le alternative di mercato sono diverse.

Le alternative “mix”

Può succedere che si voglia acquistare casa e contestualmente operare importanti lavori di rifacimento. Allora si può optare per un mutuo acquisto prima casa + ristrutturazione. È un prodotto ampiamente usato, che permette di ottenere un solo mutuo a livello di tasso e condizioni, ma che spesso viene erogato seguendo due linee distinte: la parte destinata all’acquisto viene erogata subito, mentre quella legata ai lavori secondo il sistema Sal.

Un altro caso frequente riguarda la famiglia che necessita di operare una ristrutturazione, su un immobile già gravato da ipoteca, su cui si paga il mutuo. È molto raro che una banca diversa da quella con cui si ha in corso il mutuo conceda un secondo mutuo solo per la ristrutturazione, andando a mettere un’ipoteca di secondo grado sull’immobile, in aggiunta a quella esistente. Questo può farlo in prevalenza la banca di cui si è già cliente. Ma in questi casi, è più probabile che venga proposto di stipulare un nuovo contratto, ossia un mutuo di sostituzione (detto anche “di rifinanziamento”), che in sostanza permetta di continuare a pagare il vecchio mutuo, con in aggiunta la liquidità destinata a sostenere l’importo dei lavori.

Un’altra alternativa è quella di sfruttare la futura ristrutturazione per sondare il mercato e vedere se può essere conveniente cambiare banca tramite la surroga, quel sistema di portabilità del mutuo che consente di cambiare banca senza costi. In questi casi il nuovo istituto, desideroso di accaparrarsi un nuovo cliente, potrebbe proporre la surroga del mutuo caso, con un tasso più conveniente rispetto a quello attuale, cui aggiungere la componente di ristrutturazione. Nel pratico, questo può comportare la stipula di due mutui separati, ma con il sistema della surroga la parte relativa all’acquisto avviene senza commissioni e con i costi notarili a carico della nuova banca.

FONTE: IMMOBILIARE.IT NEWS