La sentenza n. 21761/21 della Cassazione ha destato non poche perplessità tra i primi commentatori e il Notariato ha ritenuto opportuno evidenziare le criticità della decisione delle Sezioni Unite in materia di trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio.

Pertanto il Notariato ha prodotto uno Studio, qui approfondito con l'aiuto di Michele Labriola, Consigliere nazionale del Notariato e Coordinatore della Commissione Studi civilistici che ha seguito tale lavoro.

Ma prima facciamo un passo indietro e ricordiamo il contenuto della sentenza n. 21761/21 della Cassazione a Sezioni Unite.

Trasferimenti immobiliari sezioni unite

Secondo le Sezioni Unite, per il trasferimento immobiliare in sede di separazione e divorzio è sufficiente l’atto giudiziario del Cancelliere che ratifica l’accordo di separazione e di divorzio, quindi senza passare attraverso un atto notarile. In questi casi, infatti, in base a quanto stabilito dalla sentenza, il titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c. è l’accordo inserito nel verbale di udienza.

Una decisione che il Notariato ha ritenuto di non condividere. È stato così sviluppato lo studio n. 198-2021/C, che ha specificatamente "ad oggetto l’analisi dei problemi legati alla trascrizione del verbale di separazione consensuale omologata e di quello di comparizione personale dei coniugi nel divorzio su domanda congiunta, nel caso in cui tali atti contengano trasferimenti immobiliari (o di altri diritti trascrivibili) fra coniugi e nei confronti dei figli".

Con questo studio il Notariato ha voluto sottolineare le criticità della decisione delle Sezioni Unite, "le quali, dopo aver ritenuto validi simili accordi, affermano che essi, se inseriti nel verbale d’udienza e in quanto redatti da un ausiliario del giudice, sono destinati a far fede di ciò che in essi è attestato, onde assumono la forma dell’atto pubblico, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, di conseguenza, costituiscono titolo idoneo alla trascrizione ex art. 2657 c.c. Sempre secondo le Sezioni Unite, la validità dei detti trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla l. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis e non produce nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari".

Ecco, in merito, quando spiegato a idealista/news da Michele Labriola.

Che cosa puntualizza il vostro studio n. 198-2021/C in tema di trasferimenti immobiliari e trascrizione?

"È doveroso innanzitutto ricordare che, secondo la sentenza del 29 luglio 2021, nell’ambito degli accordi di separazione e divorzio che intervengono fra i coniugi, quando vi è la necessità di perfezionare un trasferimento immobiliare non sarebbe più necessario affidarsi al notaio, in quanto il verbale di udienza costituirebbe titolo idoneo per la trascrizione nei Registri Immobiliari.

Questa sentenza ha destato l’attenzione del Notariato. Precedentemente, nella prassi operativa, si era creata una buona sinergia tra avvocati e notai: gli avvocati si occupavano della fase patologica e di tutte le complesse problematiche legate alla vicenda della crisi coniugale, con tutti i risvolti affettivi, umani e psicologici, e redigevano poi l’accordo di carattere legale; successivamente, nel momento in cui in base a tale accordo si doveva trasferire un immobile, subentrava la consueta e normale competenza del notaio. Vi era quindi una bipartizione di attività, una differenziazione di ruoli, da sempre ritenuta utile per il sistema ed estremamente virtuosa.

Con la decisione della Cassazione, nell’ambito della trascrizione dei trasferimenti immobiliari, si propone una soluzione che va a stravolgere la positiva collaborazione esistente, nella quale vi erano gli accordi seguiti dagli avvocati e il conseguente intervento del notaio".

Quali sono le critiche mosse alle Sezioni Unite?

"In primo luogo non riteniamo che il verbale di udienza, cioè l’atto redatto dal Cancelliere, possa essere idoneo titolo per la trascrizione.

Da un lato c’è una parte della dottrina secondo la quale l’atto del Cancelliere non costituirebbe un atto pubblico, e quindi non sarebbe idoneo, perché per essere trascritto dovrebbe essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata; dall’altro, pur volendo riconoscere che l’atto del Cancelliere sia un atto pubblico, non avrebbe in sé quegli elementi di legalità e di controllo sostanziali che invece sono insiti nell’atto del notaio.

In sostanza, verrebbe di fatto affidato al Cancelliere un ruolo esorbitante la sua funzione, si verificherebbe un aumento esponenziale dei suoi compiti, gli verrebbe attribuito un controllo che non gli compete e tutto ciò al fine di trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari".

Per quale ragione è indispensabile la figura del notaio?

"Il notaio ha innanzitutto un profilo di responsabilità che il Cancelliere, il quale ha una sua propria funzione che non si vuole in alcun modo disconoscere, non possiede. Questo, ad esempio, perché per la trascrizione errata di un trasferimento immobiliare il notaio ha pesantissime responsabilità disciplinari e patrimoniali, mentre il Cancelliere questa responsabilità non l’avrebbe. Si rischia dunque di creare un circuito di atti che sarebbero privi di un adeguato profilo di responsabilità.

Bisogna poi ricordare che, quando trascrive l’atto nei Pubblici Registri, il notaio ne è garante a livello di sistema e prima di trascrivere l’atto stesso svolge un controllo estremamente rilevante. Effettua un controllo di carattere urbanistico, catastale, di continuità dei titoli precedenti, fa un esame delle problematiche antiriciclaggio; in pratica svolge un controllo di legalità sul trasferimento che potremmo definire a 360° gradi.

Tutti questi controlli, che il notaio effettua nell’ambito del normale svolgimento dell’incarico professionale a lui affidato, relativo alla trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri Immobiliari, verrebbero meno affidando al Cancelliere la funzione che la sentenza propone.

A questo si aggiunga un’ulteriore preoccupazione relativa ai costi che questa decisione produce. A livello di applicazione pratica, cosa può accadere? Che non potendo il Cancelliere svolgere i controlli necessari, come invece può e deve fare il notaio, si renderà necessaria la creazione di una struttura di super esperti, di super periti, di consulenti da affiancare alle parti, per la predisposizione di perizie tecniche, con una conseguente enorme lievitazione dei costi. Questo ulteriore aspetto, in un sistema che in precedenza produceva un’ottima sinergia tra avvocati e notai non è stato forse ben valutato dalla sentenza della Cassazione".

Qual è dunque il vostro auspicio?

"Noi auspichiamo innanzitutto che nella prassi operativa, nelle situazioni concrete, gli stessi legali delle parti si rendano conto del fatto che, anziché affidare al Cancelliere un atto che potrebbe presentare dei profili di inidoneità e favorire il proliferare di assistenti e periti, sia preferibile continuare a rivolgersi al notaio. La sentenza, infatti, non impedisce il ricorso al precedente sistema.

Confidiamo in conclusione che la ragionevolezza delle nostre osservazioni, ma anche la necessità di salvaguardare la tenuta del sistema stesso, porti a confermare la precedente prassi operativa, perché a nostro avviso questa scelta non è performante e neppure economicamente virtuosa".

" Idealista news, 2/5/2022"