Mercato immobiliare italiano, i trend del 2022 tra aumento dei prezzi e superbonus
In un contesto generale dove pesano le incertezze dovute all’inflazione, che potrebbe destabilizzare la ripresa economica, il settore immobiliare sta confermando la sua centralità per l’economia, rivelandosi catalizzatore degli investimenti. Lo sottolinea la nuova edizione di Real Estate DATA HUB realizzato dai Centri Studi di RE/MAX Italia e di Avalon Real Estate e dall’Ufficio Studi di 24MAX. Secondo lo studio, dopo la complessiva ripresa registrata nel corso del 2021, i primi mesi del 2022 mostrano segnali di continuità dell’andamento positivo. Il mercato immobiliare italiano nel primo semestre 2022 “Le tensioni geopolitiche, l’inflazione, l’aumento dei tassi, la recente e inattesa crisi di Governo e il clima di fiducia generale di imprese e privati rendono particolarmente difficile fare previsioni per i prossimi mesi”, afferma Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia, pur mantenendo lo spirito ottimista che da sempre lo contraddistingue. “Anche se il real estate dovesse registrare una contrazione, confermiamo i nostri obiettivi per il 2022, fiduciosi che - soprattutto in un contesto come quello attuale - la consulenza a valore aggiunto offerta dal nostro network possa fare la differenza”. Il primo trimestre 2022 ha registrato un numero di transazioni superiore ai livelli pre-pandemici e a quelli rilevati nel Q1 2021. Per i settori commerciale, direzionale e residenziale nel Q1 2022 si evidenzia un trend crescente con 195.270 unità, contro le 173.804 del 2021 (+12%) e le 148.652 del 2019 (+31%). “Si conferma quindi il trend crescente che aveva caratterizzato il periodo pre-pandemia e il 2021” commenta Paolo Ranieri, Partner di Avalon. “Inoltre, considerando che nel 2021 un numero maggiore di transazioni è avvenuto nella seconda parte dell’anno, l’NTN a fine 2022 potrebbe essere superiore a quello del 2021. In questa dinamica però va tenuto conto dell’evoluzione macro-economica, che potrebbe determinare un rallentamento nel corso dei prossimi mesi.” Immobiliare commerciale in Italia Al netto di questo effetto, sembra procedere la ripresa del direzionale, che aveva subito la contrazione più importante durante la pandemia, risultando più lento nella ripartenza del 2021. I volumi investiti nel Q1 2022 sono, infatti, ben superiori al livello pre-pandemia, con un numero di transazioni maggiore rispetto agli altri comparti di circa 10 punti percentuali (+41% contro +31% di commerciale e residenziale). Meno marcata in termini di NTN la ripresa del settore retail, penalizzata dal boom del commercio online. I volumi sono ancora lievemente al di sotto dei livelli pre-covid, ma si prevede un ritorno ai livelli del 2019 entro l’anno. La logistica mantiene il ruolo centrale assunto nel corso del 2021, confermandosi asset class del real estate con investimenti da record che costituiscono circa il 20% del totale, il doppio rispetto a quanto rilevato nel Q1 2021. Immobili residenziali in Italia Il comparto residenziale, che a inizio anno, grazie alla fiducia dei consumatori e all’atteggiamento accomodante del sistema creditizio, sembrava proseguire con il trend espansivo che ha caratterizzato il 2021, sta registrando una riduzione del numero di compravendite, che probabilmente resterà al di sotto delle 700 mila unità a causa delle incertezze macro-economiche e del rialzo dei prezzi e dei tassi. Gli immobili venduti in Italia nel 2022 sono prevalentemente trilocali (40%), seguono bilocali e quadrilocali; risultano invece penalizzate le case con metrature più ampie. Le transazioni sono maggiormente concentrate in Lombardia, seguita dal Lazio. Tra le regioni del centro si distingue la Toscana; al sud Puglia e Sicilia. Andamento del mercato dei mutui Il recente aumento da parte delle Banche Centrali renderà i nuovi mutui più costosi. Nonostante i tassi rimangano ancora molto vantaggiosi rispetto ai valori precedenti alle politiche di tassi 0 fatte dalle banche centrali negli ultimi anni (nel 2007, anno del record storico di vendite in Italia, il variabile era intorno al 5% ed il fisso sopra l’8%), l’Ufficio Studi di 24MAX prevede alcune inversioni di tendenza nel breve periodo. Rispetto al 2021, si osserva maggior prudenza da parte degli acquirenti soprattutto nei grandi centri urbani, dove, a causa della scarsa offerta, l’aumento del prezzo degli immobili è stato maggiore. Inoltre, si prevedono importi medi inferiori per l’erogato e un ulteriore declino del tasso fisso. Nel primo semestre del 2022 la preferenza del tasso fisso rispetto al variabile, è scesa dal picco di febbraio, pari al 94,12%, al minimo di giugno (53,73%). È all’interno di quest’ottica prudenziale che si osserva un sempre maggiore interesse verso i mutui a tasso variabile con CAP: più convenienti dei mutui a tasso fisso e più sicuri dei mutui a tasso variabile. A causa del maggior costo dei mutui, gli acquirenti sono molto più sensibili alle possibili agevolazioni sul credito, come ad esempio quelle legate alla classe energetica dell’immobile (mutui green). Dall’analisi sociodemografica dell’Ufficio Studi di 24MAX, condotta sui mutui erogati, si osserva un aumento degli acquirenti nelle fasce d’età 24-35 e 35-45. Per la maggior parte si tratta di dipendenti a tempo indeterminato che rappresentano circa il 75% del totale; seguono le P.IVA, poco sotto il 10%. Rispetto al 2021 si rileva una percentuale maggiore di coniugati. “Le aspettative per il secondo semestre del 2022 rimangono ottimiste, nonostante lo scenario complessivo. È probabile che gli effetti del rialzo dei tassi di interesse siano più evidenti nel 2023”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX. “Alla luce dei numerosi strumenti di credito presenti sul mercato e della loro complessità, la migliore strategia per i consulenti immobiliari è quella di sviluppare una stretta collaborazione con gli esperti del credito. Non solo per facilitare l’accesso al mutuo, ma anche per ottimizzare la sostenibilità delle scelte sul lungo periodo”. Superbonus e mercato immobiliare L’applicazione della misura del Superbonus procede speditamente anche per la prima parte del 2022. Secondo l’ultimo aggiornamento, al primo semestre 2022 il valore complessivo dell’ammontare ammesso a detrazione ha superato i 35 miliardi, per corrispettivi 38,7 miliardi di detrazioni spettanti. L’incremento mensile medio nel 2022 dell’ammontare ammesso e del numero di edifici è stato di circa il 16% per cento, valore che segnala una decelerazione rispetto ai ritmi del 2021, in cui i nuovi edifici e l’ammontare ammesso incrementavano in media mensilmente del 29%; ciò è in parte dovuto all’accumulo di lavori rinviati nel 2020 che sono partiti poi nel 2021. Come procedono i lavori iniziati? La percentuale di detrazioni maturate per lavori già terminati rispetto alle detrazioni spettanti totali è costante nel corso del 2021-2022: esse costituiscono sempre una quota pari al 68-70%. Ciò suggerisce che, nonostante le problematiche relative all’approvvigionamento di materiali che hanno rallentato la prosecuzione, i lavori continuano ad andare avanti e a concludersi, compensando le nuove detrazioni ammesse. Una delle più recenti novità è il mancato rinnovo della misura nel nuovo Decreto aiuti, in quanto essa non verrà prorogata ulteriormente al 2023 e resteranno valide le scadenze previste dall’ultima Legge di Bilancio; unica proroga è quella prevista per lo stato avanzamento lavori di almeno il 30%, che è posticipato dal 30 giugno al 30 settembre 2022. Il motivo potrebbe risiedere nelle risorse a disposizione, che sarebbero terminate: le cifre stimate dall’Ufficio Parlamentare di Bilancio (circa 33 mld) sono state superate già dalla precedente rilevazione ENEA del 31 maggio, prima del termine della misura. Restano a grandi linee invariate sia la distribuzione per tipologia di edificio, circa 15% condomini, 53% edifici unifamiliari e 32% unità indipendenti) sia la distribuzione geografica del numero di interventi: la misura continua ad essere utilizzata per quasi il 50 per cento da regioni del Nord Italia (il 36 per cento costituito solo da Lombardia, Veneto ed Emilia Romagna), per il 31 per cento dal Sud e dalle isole e per la restante parte dal Centro Italia. "Idealista news, 19 agosto 2022"
In vendita 4000 case in montagna per sfuggire all'anticiclone africano
Altro che case al mare, la vera soluzione per sfuggire al caldo dell'anticiclone africano è quella di acquistare una casa in montagna. A dirlo anche il noto metereologo Luca Mercalli che ha deciso di trasferirsi in alta quota, a 1650 metri in val di Susa, proprio per l'aumento delle temperature. Apocalisse 4800 è il nome dell'anticiclone africano che si è abbattuto sulla nostra Penisola dopo aver fatto strage anche nel resto di Europa. I gionri da bollino rosso sono quelli del 26/27 luglio quando si potranno toccare temperature record di oltre 40 gradi. Le zone della costa, dove il mare mitiga le temperature, non sfuggiranno alla morsa ddel caldo. Quindi trasferirsi in una località di mare, non è sempre la soluzione migliore. Meglio optare per una casa in montagna dove è possibile trovare un poco di refrigerio. Non a caso il metereologo Luca Mercalli - che ha parlato di quest'estate come della peggior combinazione di caldo e asciutto di 220 anni -ha parlato delle case in montagna come della soluzione per sfuggire al gran caldo. "Oggi si può lavorare anche in montagna grazie a internet e al telelavoro - ha spiegato Mercalli che si è trasferito in val di Susa- quindi gran parte delle mie dirette televisive le faccio grazie a una buona connessione" Secondo Mercalli, inoltre, trasferirsi in montagna è un'ottima strategia anche per restaurare un pezzo di storia, ripopolando buona parte delle Alpi e degli Appennini. "Idealista news, 22/07/2022"
Bonus affitto giovani under 31, le ultime notizie dell'Agenzia delle Entrate
Con la circolare n. 9/E del 1° aprile 2022, l'Agenzia delle Entrate ha illustrato le novità introdotte dalla legge di Bilancio 2022. Tra queste c'è anche il bonus affitto giovani under 31. Bonus affitto giovani 2022, di cosa si tratta Il bonus affitto giovani 2022 è una detrazione del 20% per i giovani dai 20 ai 31 anni. Come spiegato dalla circola dell'Agenzia delle Entrate, in seguito alle modifiche introdotte dalla L. n. 234/2021 viene innalzato da 30 a 31 anni non compiuti il limite di età per beneficiare del bonus. Lo sconto fiscale può coprire fino al 20% dell'ammontare del canone, fino a un importo massimo di 2.000 euro, viene esteso da tre a quattro anni e spetta anche nel caso in cui il contratto abbia ad oggetto una porzione dell’unità immobiliare adibita a residenza (ad esempio una sola stanza). Bonus affitto giovani, quali sono i requisiti Secondo quanto previsto dall'articolo 1, comma 155, della legge di bilancio 2022, che sostituisce il comma 1-ter dell'articolo 16 del TUIR, dall'anno d'imposta 2022 i giovani di età compresa tra i 20 e i 31 anni non compiuti, con un reddito complessivo non superiore a 15.493,71 euro, che stipulano un contratto di locazione avente ad oggetto una unità immobiliare o sua porzione da destinare a propria residenza, possono beneficiare di una detrazione dall'imposta lorda di 991,60 euro per i primi quattro anni di durata contrattuale. Se superiore, la detrazione è pari al 20 per cento dell'ammontare del canone di locazione entro il limite massimo di 2.000 euro di detrazione. Come sottolineato dalla circolare dell'Agenzia delle Entrate, rispetto alla disciplina precedente, la modifica normativa: eleva il requisito anagrafico per usufruire della detrazione dai 30 ai 31 anni non compiuti; estende la detrazione al caso in cui il contratto abbia ad oggetto una porzione dell'unità immobiliare (ad esempio una stanza); innalza il periodo di spettanza del beneficio dai primi tre ai primi quattro anni del contratto, purché il conduttore si trovi nelle condizioni anagrafiche e reddituali richieste dalla norma (il rispetto dei requisiti deve essere verificato in ogni singolo periodo d'imposta per il quale si chiede di fruire dell'agevolazione); stabilisce che l'immobile per cui spetta l'agevolazione deve essere adibito a residenza del locatario; prevede una detrazione più elevata pari al valore maggiore tra l'importo forfetario di 991,60 euro (previsto anche dalla precedente versione della disposizione) e il 20 per cento dell'ammontare del canone, comunque nel limite di 2.000 euro. Bonus affitto giovani 2022, come richiederlo Per poter fruire del bonus affitto giovani 2022, è necessario stipulare un contratto di locazione ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e l'immobile adibito a residenza del locatario deve essere diverso dall'abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati dagli organi competenti. È importante ricordare che la detrazione spetta se il reddito complessivo non è superiore a 15.493,71 euro. La detrazione è suddivisa in base ai cointestatari del contratto di locazione dell'abitazione. Qualora il contratto di locazione sia stipulato da più conduttori e solo uno abbia i requisiti di età previsti dalla norma, solo quest'ultimo può fruire della detrazione in esame per la sua quota. "Idelaista.it, 7/4/2022"
Scadenze superbonus per le unifamiliari, cosa accade nel 2022
Quali sono nel 2022 le scadenze del superbonus per gli edifici unifamiliari? A chiarirlo è stato il Ministero dell'Economia e delle Finanze. Vediamo quanto precisato. Il sottosegretario al Ministero dell'Economia e delle Finanze, Federico Freni, in Commissione Finanze della Camera, ha risposto a un quesito posto dall'on. Pd Gian Mario Fragomeli precisando quali sono le scadenze del superbonus per gli edifici unifamiliari. Secondo quanto precisato, il superbonus per le abitazioni unifamiliari scade il 30 giugno 2022 o il 31 dicembre 2022 a patto che entro il 30 giugno sia stato completato il 30% dei lavori. Si tratta di termini validi a prescindere dagli interventi realizzati e non c'è intenzione di prorogarli. Nel porre il quesito, Fragomeli ha spiegato che la formulazione del comma 8-bis dell'articolo 119 del decreto Rilancio potrebbe far interndere che la proroga del superbonus al 31 dicembre 2025 vale anche per gli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici unifamiliari. Nel rispondere al quesito, il sottosegretario al Ministero dell'Economia e delle Finanze ha spiegato che gli interventi di demolizione e ricostruzione sono richiamati espressamente dal primo periodo del comma 8-bis, nel quale sono disciplinati gli interventi su edifici diversi da quelli unifamiliari. E ha precisato che la proroga non si applica agli edifici unifamiliari. Per quanto riguarda le scadenze del superbonus per gli edifici unifamiliari bisogna considerare il secondo periodo dello comma 8-bis. Quindi, a prescindere dal tipo di intervento realizzato, le scadenze del superbonus per gli edifici unifamiliari sono: 30 giugno 2022; 31 dicembre 2022, se al 30 giugno 2022 è stato completato il 30% dei lavori. Ma come si calcola il 30% dei lavori? Se si tratta di interventi plurimi, agevolati con più bonus edilizi, il 30% deve essere calcolato sull'intervento complessivamente considerato e non solo sulle lavorazioni agevolate con il superbonus. "Idealista news, 11/03/2022"
TUTTE LE NOVITA' DELLA LEGGE DI BILANCIO 2022 PER L'ACQUISTO PRIMA CASA UNDER 36
Per il bonus acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36 la legge di Bilancio 2022, ha previsto importanti novità. In particolare, le agevolazioni previste dal Decreto Sostegni Bis vengono prorogate e rifinanziate con nuovi fondi. Vediamo insieme tutte le novità. Prima casa under 36, proroga della garanzia statale Il disegno di legge di Bilancio 2022 ha prorogato al 31 dicembre 2022 le misure destinate alla prima casa degli under 36 previste dal Decreto Sostegni Bis, entrato in vigore la scorsa estate. Si legge infatti nella bozza di Legge di Bilancio che all'articolo 64 del decreto Sostegni Bis (decreto-legge 25 maggio 2021, n. 73, convertito dalla legge 23 luglio 2021, n. 106), si sostituisce infatti la data del 31 dicembre 2022 alla data 30 giugno 2022 per quel che concerne il comma 3 e il comma 9. In particolare le misure, pur non prevedendo l’estensione fino al 100 per cento della garanzia statale sull’acquisto di casa da parte dei giovani con meno di 36 anni di età e Isee minore o uguale a 40 mila euro, garantiscono tuttavia la copertura dell’80 per cento della quota capitale. La garanzia è destinata, come detto, ai giovani con meno di 36 anni, quale che sia il loro contratto di lavoro. La garanzia statale sostituisce la presenza di altri garanti nella stipula del contratto di mutuo agevolato. Agevolazioni all’acquisto prima casa under 36 Tra le misure prorogate al 31 dicembre 2022, anche le agevolazioni fiscali per gli under 36 sulle tasse e imposte legate all’acquisto della prima casa. In particolare al momento del rogito si evita il pagamento dell’imposta di registro (pari al 2% del valore catastale) e le imposte ipotecaria e catastale, pari a 50 euro ciascuna. In caso di acquisto della casa dal costruttore si verserà comunque l’Iva pari al 4 per cento del prezzo di acquisto ma tale cifra si trasformerà in credito di imposta da utilizzare per il pagamento di altre imposte su atti successivi legati alla casa, o da recuperare in sede di dichiarazione dei redditi (come da comma 7 dell’art. 64 della legge di conversione del Decreto Sostegni Bis). Anche in caso di acquisto da impresa, vale l’esenzione dall’imposta ipotecaria e catastale. Mutui agevolati per giovani under 36 Allo stesso modo vengono calmierati i tassi di mutuo per i giovani under 36 con Isee inferiore ai 40 mila euro, che non possono eccedere i tassi medi rilevati ai fini di determinare la soglia di usura; tali tassi, fino al 31 dicembre 2021, sono fissati nell’1,94% per i mutui a tasso fisso e al 2,18% per i mutui a tasso variabile. Sono anche esenti, ex articolo 64 della legge di conversione del Decreto Sostegni Bis, dall’imposta sostitutiva dello 0,25 per cento i finanziamenti erogati per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili che abbiano i requisiti per ottenere il bonus prima casa giovani under 36. Bonus prima casa under 36, i requisiti Per accedere al bonus prima casa under 36 occorre rispettare i seguenti requisiti: Il richiedente non deve aver compiuto i 36 anni di età e deve avere Isee inferiore a 40 mila euro; L’immobile deve avere le caratteristiche di “prima casa” e non essere accatastata come immobile di lusso. Bonus prima casa giovani, rifinanziate le misure Per rifinanziare le misure legate all’acquisto della prima casa da parte dei giovani under 36 verranno state stanziati, con la legge di Bilancio, ulteriori 242 milioni di euro che si aggiungono ai 250 già stanziati per il 2022. Altri 290 milioni erano stati previsti per rifinanziare il Fondo di Garanzia statale. Fonte IdealistaNews - 04/11/2021
IMMOBILI ALL’ASTA E AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Nel momento in cui si acquista un immobile si va incontro al pagamento di imposte che vengono versate dal notaio al momento della registrazione del rogito, quali l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. In aggiunta a queste, se il venditore è un’impresa soggetta ad IVA, l’acquirente pagherà quest’ultima sulla base dell’imponibile del prezzo di compravendita. Con l’agevolazione prima casa l’acquirente gode di una riduzione su queste imposte, purché segua alcune condizioni imprescindibili: Non devono aver acquistato con l’agevolazione un altro immobile Non stanno acquistando un immobile di lusso Il compratore dovrà stabilire la residenza nel Comune della soluzione acquistata entro 18 mesi dall’atto notarile Gli stessi vincoli valgono anche per le abitazioni acquistate tramite asta, ma per poter usufruire della diminuzione delle imposte è necessario registrare la richiesta all’Agenzia delle Entrate al momento della richiesta di partecipazione all’asta. Nel caso non venisse presentata contestualmente può essere allegata in seguito per mezzo di un atto integrativo entro e non oltre l’emissione del Decreto di Trasferimento emesso dal Tribunale.
MUTUO PER ACQUISTO ALL’ASTA: È POSSIBILE?
Le aste giudiziarie sono un valido metodo alternativo per acquistare un immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato. Le aste giudiziarie sono il frutto di procedimenti legali terminati con il pignoramento di un immobile e della sua conseguente messa in vendita all’asta, in modo che il ricavato vada a risarcire parte del debito contratto dal precedente proprietario. Comprare casa all’asta presenta poi diversi vantaggi, tra cui i prezzi particolarmente bassi. E’ infatti possibile spuntare prezzi anche del 20% inferiori ai prezzi di mercato. Nessun rischio dal punto di vista della trasparenza o di possibili truffe, dato che tutte le informazioni sono disponibili sul portale delle vendite pubbliche. Tuttavia, se l’immobile non presenta problemi, è sempre possibile aggiudicarselo con un apposito mutuo, che prevede l’erogazione del finanziamento subordinato all’effettivo ottenimento del bene in asta. Il mutuo per l’acquisto di una casa all’asta di per sé non è differente da un qualsiasi mutuo: per richiederlo, come sempre, vanno allegate le informazioni legate al reddito e alle garanzie del richiedente. In più, però, bisognerà inoltrare alla banca la documentazione legata al bando d’asta a cui l’acquirente intende partecipare e all’immobile che intende acquistare. Quindi, va fornita una copia del bando di partecipazione, la perizia del tecnico sull’immobile e la relazione notarile preliminare. Se il mutuo, però, non sarà sufficiente a coprire l’intero costo dell’acquisto, il mutuatario dovrà provvedere a coprire la parte restante (con liquidi propri o con un prestito o mutuo liquidità). Anche in caso di acquisto di una casa all’asta, il mutuo sarà agevolato se l’immobile risulterà abitazione principale, con gli annessi benefici fiscali. Esiste infatti la possibilità di stipulare un contratto preliminare di mutuo tra il cliente e l’istituto di credito in cui si fissano come condizioni per l’erogazione del finanziamento l’aggiudicazione effettiva del bene e il suo trasferimento al proprietario. In caso venga meno l’aggiudicazione o l’effettivo trasferimento, il mutuo non viene erogato.