Tettoia in legno, scopri quanto costa e quali permessi servono

Che sia per coprire il posto auto, o per creare una zona d’ombra in giardino, una tettoia in legno rappresenta un’opzione versatile e pratica per diversi tipi di esigenza. Scopriamo quali sono i permessi necessari e i costi per costruire una tettoia in legno. Quanto mi costa fare una tettoia in legno? In realtà non esiste una risposta univoca, perché il costo di una tettoia in legno dipende molto da diversi aspetti differenti, quali la grandezza totale della struttura, il materiale scelto per la copertura e la destinazione d’uso. Le tettoie in legno con uno dei lati che poggia su un muro perimetrale, ad esempio, hanno un costo che calcola a corpo e il prezzo medio per una struttura di dimensioni contenute (dai 2 m ai 2,5 m x massimo 2,5 m) è di circa 450 euro, mentre quella leggermente più grande (3 m x 3 m) costa mediamente circa 525 euro, si va infatti da un minimo di 450 a un massimo di 600 euro. I costi delle tettoie in legno con uno dei lati che poggia su un muro perimetrale lievitano sensibilmente all’aumentare delle dimensioni. Tanto che una struttura che misura 3m x 4m si aggira intorno ai 700 euro, mentre una 3m x 6m oscilla tra i 900 e i 1.100 euro. Una tettoia in legno che non si appoggia a una struttura preesistente, o che hanno supporti su almeno due lati, prevede che il prezzo sia calcolato al mq, con lievi differenze a seconda del tipo di struttura. Una tettoia in legno semplice con il tetto a due falde fino a 20 mq, ad esempio, costa in media 160 euro al mq, oltre i 20 metri quadri il costo medio è di circa 150 euro al mq mentre una tettoia gazebo che può essere tamponabile su due dei suoi lati può avere invece un costo medio di 200 euro al mq fino a 20 mq e di circa 180 euro al mq oltre i 20 metri quadri. Discorso ancora diverso per una tettoia in legno autoportante per auto, i cui costi, fino a 20 metri quadri, costa circa 200 euro al mq. Oltre tale misura i costi si aggirano intorno ai 180 euro al mq. A questi costi di base, tuttavia, vanno sommate delle voci specifiche come ad esempio quelle che riguardano la realizzazione della gronda o la tamponatura; nel primo caso la gronda in rame ha un prezzo medio di 20 euro al metro lineare mentre la tamponatura ha un costo variabile tra i 45 euro e i 92 euro a metro lineare a seconda dello spessore e della tipologia di legno utilizzato. Un altro elemento da tenere presente per calcolare i prezzi è il diametro delle colonne e delle travi portanti, in media la differenza è di circa 20 euro al mq per ogni diversa misura del diametro corrispondente che può essere da 10 x 12 centimetri (base di partenza), 12x16 centimetri, 16x16 centimetri fino ad arrivare a 16x20 centimetri. In caso di copertura sulla tettoia in legno, il costo dei coppi in laterizio va da un minimo di 5 euro ad un massimo di 20 euro al mq. Le tegole in PVC costano, in media, dai 15 ai 25 euro al mq. Tutti i prezzi indicati sono ovviamente comprensivi di manodopera, trasporto, montaggio e materiali base e sono esclusa Iva di legge al 22%. Come fare una tettoia senza permessi? In realtà, sono pochi i casi in cui si può costruire tettoia in legno senza permessi. È il caso, ad esempio, di una struttura che occupa poco volume, ovvero quando non supera gli 8 mq, in questi casi non è richiesto il permesso di costruire. Come si fa una tettoia? Per i più esperti con i lavori manuali, fare una tettoia in legno fai da te potrebbe essere una sfida interessante, che consente anche di risparmiare sui costi di mano d’opera. Con una adeguata attrezzatura, e dopo aver ottenuto tutti i permessi, basta seguire ed eseguire correttamente tutti i passaggi necessari: fissare i montanti; fissare le traverse; fissare gli arcarecci; posa delle assi; verniciare la struttura con impregnante; esecuzione della copertura. Quanto costa fare una tettoia per auto? Come detto anche in precedenza non c’è una risposta univoca, perché i costi dipendono dalle dimensioni e dai materiali utilizzati. Tuttavia, possiamo dire che, con buona approssimazione, i prezzi delle tettoie per auto si aggirano intorno ai 3.000 euro. Mentre sono decisamente più economici i box auto in PVC, coperture mobili che si aggirano intorno ai 1.500 euro, e i gazebo per auto, con modelli a partire da 800 euro. Permessi per costruire una tettoia in legno Per costruire una tettoia in legno di consistenti dimensioni, che alterino lo stato dei luoghi e che incidano su sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull’assetto urbanistico-edilizio del territorio, è necessario il preventivo rilascio del permesso di costruire. La costruzione di una tettoia in legno, infatti, non può essere considerata un intervento di manutenzione straordinaria, anche se appoggiata a un muro preesistente, perché non si tratterebbe comunque del rinnovamento o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell’aggiunta di un elemento strutturale dell’edificio, con modifica del prospetto. E per questo è necessario il permesso di costruire. Fonte: IdealistaNews 24.06.2022

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA: COME RECUPERARE L’IVA NEL 730

Comprare casa è un passo molto importante, e lo è in particolar modo quando la casa che si acquista è la prima. A sostegno di questo importante traguardo di indipendenza è possibile godere di alcune agevolazioni fiscali, in particolar modo per i giovani under 36. I benefici “prima casa” Tra le agevolazioni per l’acquisto della prima casa troviamo una riduzione dell’imposta di registro, se si acquista da privato o una riduzione dell’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre, non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari. Chi può godere dei benefici Per poter godere di questi benefici è necessario soddisfare alcuni requisiti, ossia: il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). il fabbricato deve trovarsi nel comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora; l’acquirente rispetta determinati parametri (non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa). Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto. Acquisto prima casa Under 36 Per i giovani con meno di 36 anni, e con un valore dell’Isee non superiore a 40mila euro annui, il Decreto Sostegni bis ha previsto una nuova agevolazione per l’acquisto della prima casa: l’esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale. In caso di acquisto soggetto a IVA, è riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in relazione all’acquisto. È prevista, inoltre, l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo. Come recuperare l’IVA Per gli acquisti soggetti a IVA è riconosciuto, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. Il giovane acquirente può scegliere di beneficiare di questo credito in tre diversi modi: riducendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato; riducendo imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; in compensazione tramite modello F24. Dichiarazione 730: dove indicare l’importo dell’Iva per poterla recuperare Qualora l’acquirente scelga di recuperare l’IVA riducendo le imposte sui redditi, è necessario che nella dichiarazione 730/2022 indichi l’importo del credito maturato nel corso del 2022, fino alla data di presentazione del modello, nella colonna 2 del rigo G8 (anche se denominato “Credito anno 2021”) o, nel caso presentasse il modello Redditi Persone fisiche, nella colonna 2 del rigo CR13.

Bonus prima casa, niente obbligo di residenza per chi vive all’estero anche in caso di secondo acquisto

Bonus prima casa, per i cittadini residenti all'estero non è necessario che l'immobile sia adibito ad abitazione principale. E non è richiesto il trasferimento della residenza nel territorio di riferimento. Stesse regole valgono per il secondo acquisto. Lo chiarisce l'Agenzia delle Entrate con la risposta all'interpello numero 627 del 27 settembre 2021. Bonus prima casa: i requisiti richiesti ai cittadini italiani che vivono all’estero sono diversi da quelli canonici, anche nel caso di un secondo acquisto. L’immobile non deve essere adibito ad abitazione principale e non c’è obbligo di trasferimento della residenza. In effetti, in questo caso, sarebbe paradossale porre una simile condizione d’accesso. A chiarire le regole da seguire per usufruire dei benefici fiscali è l’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello numero 627 del 27 settembre 2021. Bonus prima casa, niente obbligo di residenza per chi vive all’estero Come di consueto, lo spunto per analizzare la normativa arriva dall’analisi di un caso pratico. Protagonista è un contribuente residente all’estero, iscritto all’AIRE, Anagrafe Italiani Residenti all’Estero: a gennaio 2020 ha acquistato con il bonus prima casa un immobile grezzo da destinare ad abitazione principale. A marzo 2021 lo ha venduto e ha riacquistato un immobile con un garage e un posto scoperto applicando anche in questo caso le agevolazioni. All’Agenzia delle Entrate si rivolge per verificare l’obbligo di trasferire la residenza in Italia entro la scadenza canonica dei 18 mesi, nel Comune in cui si trova la nuova abitazione acquistata. Con la risposta all’interpello numero 627 del 2021, l’Amministrazione finanziaria conferma una linea morbida per coloro che si trovano all’estero: non è necessario procedere con l’adempimento. Coerentemente alla disposizione relativa alla fruizione dell’agevolazione in sede di (primo) acquisto da parte del cittadino residente all’estero, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non sia necessario ottemperare all’obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale. Si ritiene, infatti, che tale obbligo (analogamente all’obbligo di residenza) non possa essere imposto ai cittadini che vivono stabilmente all’estero e che, pertanto, si trovano nella impossibilità di adibire la casa acquistata "a propria abitazione principale”. Bonus prima casa: le regole su abitazione principale e residenza per i residenti all’estero Sotto la lente di ingrandimento c’è il complesso di norme che regolano il bonus prima casa nelle ipotesi di acquisto da una impresa costruttrice. Secondo quanto stabilito dalla Nota II-bis, posta in calce all’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986 e dal numero 21 della Tabella, Parte II, allegata al Decreto IVA, quando a vendere l’immobile è un’impresa soggetta a IVA, il contribuente può applicare un’aliquota del 4 per cento, anziché del 10 per cento, e versare le imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Per accedere alle agevolazioni, bisogna rispettare diversi requisiti. Primo fra tutti è necessario che “l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”. E inoltre quando, come nel caso analizzato, l’immobile oggetto dei benefici fiscali viene venduto, per conservare le agevolazioni bisogna comprare un altro immobile da adibire a propria abitazione principale entro la scadenza di un anno. Per i cittadini italiani residenti all’estero, però, sia per il primo che per il secondo acquisto, la normativa non richiede di adibire l’immobile ad abitazione principale e quindi di trasferire la residenza, è necessario semplicemente che rappresenti la prima casa sul territorio italiano, in qualsiasi punto. D’altronde non sarebbe possibile imporre un requisito simile a chi vive fuori dai confini nazionali. Con la risposta all’interpello numero 627 del 27 settembre 2021, l’Agenzia delle Entrate specifica anche che “la condizione di emigrato all’estero non deve necessariamente essere documentata con un certificato di iscrizione all’AIRE, ma può essere autocertificata dall’interessato con una dichiarazione resa nell’atto di acquisto”. Estratto da "Informazione Fiscale.it"

Dal 1° luglio 2022 sconto di 81.600 euro per chi acquista un nuovo appartamento o un garage

A volte bisognerebbe guardare il bicchiere mezzo pieno. Sarebbe buona abitudine farlo anche quando si parla di bonus fiscali, spesso criticati perché complessi, brevi e incerti. Luoghi comuni, che hanno trovato terreno fertile con l'entrata in campo del Superbonus 110% (in versione eco o in versione sisma) che, effettivamente, ha avuto un percorso di vita un po' complicato. Ma occorre ricordare che non c'è solo il Superbonus 110% per il quale, tra l'altro, si avvicinano le scadenze. Ad esempio dopo il 30 giugno 2022, ovvero esattamente dal 1° luglio, l'agevolazione fiscale denominata "Sismabonus-acquisti" tornerà ad essere "ordinaria", con detrazione al 75 o al 85%. Non più super dunque, ma tutt'altro che sconveniente. Il Sismabonus acquisti Il Sismabonus acquisti è l'agevolazione introdotta dall'art.16 co.1-septies del D.L. n.63/2013 per gli interventi di demolizione e ricostruzione che portano alla vendita di fabbricati situati nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3. Il Sismabonus acquisti è fruibile nelle seguenti misure forfettarie valide fino al 31/12/2024: 75% del prezzo della singola unità immobiliare, di qualunque categoria catastale, entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di una classe sismica rispetto alla situazione ante intervento; 85% del prezzo della singola unità immobiliare entro la soglia di euro 96.000 nel caso di miglioramento di due classi sismiche rispetto alla situazione ante intervento, che è il caso più ricorrente. Era questa la formulazione originaria del Sismabonus acquisti e che ora tornerà vigente, poiché era stato elevato al 110% in "modalità provvisoria" dal decreto rilancio (DM34/2020), per il solo caso delle unità immobiliari abitative (categoria catastale A) acquistate da persone fisiche entro il 30 giugno 2022. I vantaggi del Sismabonus-acquisti ordinario È chiaro che 110% è meglio di 85%, su questo non c'è dubbio, perché nel primo caso (versione super) lo sconto sull'acquisto è pari a 105.600 euro (96.000*110%) mentre nell'altro (versione standard) è pari a 81.600 euro (96.000*85%), con una differenza di 24.000 euro per ogni unità immobiliare oggetto di compravendita. Quali sono dunque i vantaggi del Sismabonus-acquisti ordinario che sarà vigente dal 1° luglio 2022? Il primo è senza dubbio legato al sistema sanzionatorio previsto che, nel caso delle detrazioni ordinarie, è meno severo di quello introdotto - ad hoc - per il Superbonus. Un punto importante, questo, sia per i professionisti e sia per i beneficiari. Poi il Sismabonus acquisti ordinario vale per ogni tipologia di immobile e per ogni soggetto (anche società) che, in presenza dei requisiti necessari, ne fa richiesta. Quindi, ad esempio, vale anche per acquistare un box auto, oppure un magazzino, oppure un negozio o un ufficio, magari ubicati nella stessa palazzina in cui si compra un appartamento. Però bisogna fare attenzione che non si configurino vincoli di pertinenzialità, poiché in tal caso il bonus non spetta sull'acquisto dell'immobile secondario. Attenzione ai vincoli di pertinenzialità Le pertinenze sono unità immobiliari (solitamente di categoria catastale C, come magazzini, depositi, garage) poste a servizio di una unità immobiliare principale e legate ad essa da un rapporto di asservimento che non sempre è reso esplicito da un atto, bensì spesso è desumibile dalla natura dei beni, dall'effettivo utilizzo che se ne fa e dalla volontà del proprietario. Ad esempio un garage posto in un edificio nel quale è presente anche una unità immobiliare residenziale di proprietà del medesimo soggetto difficilmente potrà essere ritenuto privo di un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione. Quindi in tal caso non spetterà il Sismabonus acquisti per il garage, anche se oggetto di un atto di compravendita distinto e separato rispetto all'unità principale. In tali circostanze una possibile soluzione per fruire di due bonus fiscali (uno per il garage e uno per l'abitazione) potrebbe essere quella di intestare i due beni a soggetti diversi, ad esempio uno alla moglie e uno al marito. La pertinenzialità tra due beni presuppone infatti che vi sia coincidenza tra i soggetti intestatari. Casi pratici Ipotizziamo di voler acquistare un appartamento (derivante da demolizione e ricostruzione di un edificio con relativo miglioramento sismico di due classi) al prezzo di euro 250.000 + Iva 4%. Con l'applicazione dello sconto in fattura di euro 81.600 (ipotesi di miglioramento di due classi di rischio sismico, l'agevolazione sarà pari a 96.000*0,85), la fattura di vendita emessa dal costruttore prevederà un importo netto da pagare da parte dell'acquirente pari a euro 178.400 (euro 260.000 meno euro 81.600). Per il sismabonus acquisti non ci sono limiti al numero di unità immobiliari acquistabili, quindi un soggetto (persona fisica o società) può acquistare anche due appartamenti dentro alla stessa palazzina e così fruire di un doppio sconto, pari a 163.200 euro (ovvero 81.600*2). Potrà acquistare inoltre anche un box auto che, se non pertinenziale, godrà a sua volta di un ulteriore sconto sul prezzo di acquisto di 81.600 euro. Così, se il box auto costasse 50.000 euro, potrebbe essere acquistato a costo zero, poiché il massimale disponibile supera il prezzo del bene. FONTE: CONDOMINIOWEB.COM

SPOSTAMENTO DEI TRAMEZZI INTERNI E SOSTITUZIONE DEGLI INFISSI: quando non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica?

Anche se l’immobile ricade in un’area sottoposta a vincolo paesaggistico per lo spostamento dei tramezzi interni e la sostituzione degli infissi, non è necessaria l’autorizzazione paesaggistica Il caso Un Comune emanava un ordine di demolizione nei confronti di un privato che aveva realizzato alcune opere edilizie nel proprio immobile che, secondo il Comune, dovevano essere preventivamente accompagnate dalla richiesta di nulla osta a fini paesaggistici poiché l’immobile ricadeva in area vincolata. Il privato decideva di ricorrere innanzi al TAR avverso l’ordinanza di demolizione delle opere edilizie che sarebbero state realizzate in mancanza di titolo edilizio. In particolare, le opere di ristrutturazione interna realizzate erano le seguenti: realizzazione di tramezzature interne; rimozione di infissi; rifacimento completo della copertura con struttura portante in legno e soprastante manto di tegole; realizzazione di un portico sul terrazzo con pilastri e copertura in legno e soprastante guaina; previa demolizione di una precedente veranda; rifacimento completo dei parapetti del terrazzo in muratura; demolizione di altro porticato; realizzazione di un forno. Il TAR Lazio, ritenendo corretta la scelta del privato di trasmettere apposita CILA al Comune, ha annullato l’ordinanza di demolizione relativamente a tutti gli interventi realizzati (ad esclusione del forno). Gli interventi edilizi in aree vincolate La circostanza per la quale un immobile ricada in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico non esclude di per sé la possibilità di modificare lo stato dei luoghi e non preclude il rilascio dei titoli edilizi previsti dalla legge. La normativa paesaggistica, infatti, prevede che, prima di avviare i lavori di modifica dello stato dei luoghi, i proprietari debbano munirsi di specifica autorizzazione paesaggistica che costituisce “atto autonomo e presupposto”, rispetto ai titoli legittimanti l’intervento urbanistico-edilizio. Gli interventi edilizi in aree vincolate che non necessitano di autorizzazione paesaggistica La legge prevede altresì alcune ipotesi per le quali non è comunque richiesta l’autorizzazione paesaggistica. Per quanto di nostro interesse, si fa riferimento agli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici (le altre ipotesi sono inerenti all’esercizio dell’attività agro-silvo-pastorale ed al taglio colturale, la forestazione, la riforestazione, le opere di bonifica, antincendio e di conservazione da eseguirsi nei boschi e nelle foreste). Una ricognizione puntuale degli interventi ed opere in aree vincolate esclusi dall’autorizzazione paesaggistica è offerta dall’allegato A al d.P.R. n. 31/2017. Nel caso di specie, gli interventi erano riferibili alla categoria della manutenzione straordinaria In particolare, con riferimento a ciascun intervento realizzato dal ricorrente, il TAR ha così statuito: la modifica delle tramezzature interne di un fabbricato non richiede né il permesso di costruire (o la scia alternativa al permesso di costruire) né l’autorizzazione paesaggistica; la rimozione degli infissi è opera di manutenzione ordinaria e non necessita di autorizzazione paesaggistica; per il rifacimento della copertura occorre distinguere se ascrivibile alla categoria degli interventi di lieve entità soggetti a procedimento autorizzatorio semplificato (sul punto il Comune non ha motivato ed è stato accolto il rilievo del difetto di motivazione);  il rifacimento dei parapetti del terrazzo in muratura è opera di manutenzione ordinaria e non necessita di autorizzazione paesaggistica; la demolizione del portico è attività di edilizia libera (trattandosi di una demolizione) e non richiederebbe assenso paesaggistico; la realizzazione di un forno ancorato al suolo potrebbe dover esser accompagnata da autorizzazione paesaggistica Fonte: ImmobiliareNews.it

Le agevolazioni “prima casa under 36”

Per favorire l’autonomia abitativa dei giovani di età inferiore a 36 anni, il decreto legge n. 73/2021 (noto come decreto “Sostegni bis”) ha introdotto nuove agevolazioni fiscali in materia di imposte indirette per l’acquisto della “prima casa”. Tali agevolazioni si applicano agli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2022. La legge di bilancio 2022, infatti, ha prorogato di ulteriori sei mesi il termine originario del 30 giugno 2022 previsto dal decreto “Sostegni bis”. In cosa consistono La norma prevede i seguenti benefici: per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto agevolato utilizzato in compensazione tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928” (istituito con la risoluzione n. 62/2021) esenzione dall’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo. A chi spettano Possono beneficiare delle agevolazioni i giovani che: non hanno ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato hanno un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui. L’ISEE viene calcolato sui redditi percepiti e il patrimonio posseduto nel secondo anno precedente la presentazione all’Inps della Dichiarazione Sostitutiva Unica (DSU): un documento che contiene i dati anagrafici, reddituali e patrimoniali necessari a descrivere la situazione economica del nucleo familiare. Per gli atti stipulati nel 2021, l’ISEE è riferito ai redditi e al patrimonio del 2019; per gli atti stipulati nel 2022, l’ISEE è quello del 2020. ATTENZIONE Il “nucleo familiare”, ai fini ISEE, è costituito (ai sensi dell’articolo 3 del DPCM n. 159/2013) dai soggetti componenti la famiglia anagrafica alla data di presentazione della DSU, fatte salve le eccezioni stabilite dallo stesso articolo. L’ISEE ordinario ha validità a decorrere dal 1° gennaio o, se successiva, dalla data di presentazione della DSU, fino al 31 dicembre dell’anno a cui fa riferimento. Se la situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare è significativamente variata rispetto alla situazione rappresentata nella DSU ordinaria è consentito far ricorso all’ISEE corrente. Si tratta dei casi: di sospensione, riduzione o perdita dell'attività lavorativa di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari di diminuzione (rispetto all'ISEE ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo di diminuzione (rispetto all'ISEE ordinario) superiore al 20% della situazione patrimoniale. L’ISEE corrente, a differenza di quello ordinario, in caso di variazione della sola componente reddituale, ha una validità ridotta (sei mesi dalla data di presentazione del modulo sostitutivo della DSU). Nel caso di aggiornamento della sola componente patrimoniale, o di entrambe le componenti reddituale e patrimoniale, ha validità fino al 31 dicembre dell’anno di presentazione del modulo sostitutivo della DSU. In ogni caso, se intervengono variazioni nella situazione occupazionale o nella fruizione dei trattamenti, l’ISEE corrente deve essere aggiornato entro due mesi dalla variazione. Per informazioni più dettagliate in merito all’ISEE corrente si veda il messaggio INPS n. 3155 del 21 settembre 2021. Come chiarito nella circolare n. 12/2021 dell’Agenzia delle entrate, l'ISEE si applica anche agli atti di compravendita soggetti a Iva. I requisiti sopra indicati vanno ad aggiungersi a quelli già stabiliti per usufruire dell’agevolazione “prima casa” (descritti nel capitolo 4). In sintesi, è necessario che l’acquirente: abbia o stabilisca la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare dichiari, nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”. In caso contrario, è necessario vendere l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto. I requisiti oggettivi Con riferimento agli immobili e alle tipologie di atti agevolabili occorre fare riferimento sempre alle disposizioni che disciplinano le agevolazioni “prima casa”. Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali: A/2 (abitazioni di tipo civile) A/3 (abitazioni di tipo economico) A/4 (abitazioni di tipo popolare) A/5 (abitazione di tipo ultra popolare) A/6 (abitazione di tipo rurale) A/7 (abitazioni in villini) A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi). I benefici si estendono anche per l’acquisto delle pertinenze dell'immobile principale, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria e destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato. L'acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale, o anche con atto separato, purché stipulato entro il termine di validità temporale dell’agevolazione e nel rispetto dei requisiti soggettivi previsti. Le agevolazioni non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). Per quanto riguarda gli atti agevolabili, i benefici fiscali si applicano a tutti gli atti comportanti il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà), il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione sopra indicate. Le agevolazioni non si applicano ai contratti preliminari di compravendita (alla stipula del contratto definitivo di compravendita oggetto di agevolazione, è possibile però presentare istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra). Ne beneficiano, invece, gli immobili acquistati all’asta. FONTE: agenziaentrate.gov.it

I trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio tra novità e criticità

La sentenza n. 21761/21 della Cassazione ha destato non poche perplessità tra i primi commentatori e il Notariato ha ritenuto opportuno evidenziare le criticità della decisione delle Sezioni Unite in materia di trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio. Pertanto il Notariato ha prodotto uno Studio, qui approfondito con l'aiuto di Michele Labriola, Consigliere nazionale del Notariato e Coordinatore della Commissione Studi civilistici che ha seguito tale lavoro. Ma prima facciamo un passo indietro e ricordiamo il contenuto della sentenza n. 21761/21 della Cassazione a Sezioni Unite. Trasferimenti immobiliari sezioni unite Secondo le Sezioni Unite, per il trasferimento immobiliare in sede di separazione e divorzio è sufficiente l’atto giudiziario del Cancelliere che ratifica l’accordo di separazione e di divorzio, quindi senza passare attraverso un atto notarile. In questi casi, infatti, in base a quanto stabilito dalla sentenza, il titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c. è l’accordo inserito nel verbale di udienza. Una decisione che il Notariato ha ritenuto di non condividere. È stato così sviluppato lo studio n. 198-2021/C, che ha specificatamente "ad oggetto l’analisi dei problemi legati alla trascrizione del verbale di separazione consensuale omologata e di quello di comparizione personale dei coniugi nel divorzio su domanda congiunta, nel caso in cui tali atti contengano trasferimenti immobiliari (o di altri diritti trascrivibili) fra coniugi e nei confronti dei figli". Con questo studio il Notariato ha voluto sottolineare le criticità della decisione delle Sezioni Unite, "le quali, dopo aver ritenuto validi simili accordi, affermano che essi, se inseriti nel verbale d’udienza e in quanto redatti da un ausiliario del giudice, sono destinati a far fede di ciò che in essi è attestato, onde assumono la forma dell’atto pubblico, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2699 c.c. e, di conseguenza, costituiscono titolo idoneo alla trascrizione ex art. 2657 c.c. Sempre secondo le Sezioni Unite, la validità dei detti trasferimenti immobiliari presuppone l’attestazione, da parte del cancelliere, che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui alla l. n. 52 del 1985, art. 29, comma 1-bis e non produce nullità del trasferimento il mancato compimento, da parte dell’ausiliario, dell’ulteriore verifica circa l’intestatario catastale dei beni trasferiti e la sua conformità con le risultanze dei registri immobiliari". Ecco, in merito, quando spiegato a idealista/news da Michele Labriola. Che cosa puntualizza il vostro studio n. 198-2021/C in tema di trasferimenti immobiliari e trascrizione? "È doveroso innanzitutto ricordare che, secondo la sentenza del 29 luglio 2021, nell’ambito degli accordi di separazione e divorzio che intervengono fra i coniugi, quando vi è la necessità di perfezionare un trasferimento immobiliare non sarebbe più necessario affidarsi al notaio, in quanto il verbale di udienza costituirebbe titolo idoneo per la trascrizione nei Registri Immobiliari. Questa sentenza ha destato l’attenzione del Notariato. Precedentemente, nella prassi operativa, si era creata una buona sinergia tra avvocati e notai: gli avvocati si occupavano della fase patologica e di tutte le complesse problematiche legate alla vicenda della crisi coniugale, con tutti i risvolti affettivi, umani e psicologici, e redigevano poi l’accordo di carattere legale; successivamente, nel momento in cui in base a tale accordo si doveva trasferire un immobile, subentrava la consueta e normale competenza del notaio. Vi era quindi una bipartizione di attività, una differenziazione di ruoli, da sempre ritenuta utile per il sistema ed estremamente virtuosa. Con la decisione della Cassazione, nell’ambito della trascrizione dei trasferimenti immobiliari, si propone una soluzione che va a stravolgere la positiva collaborazione esistente, nella quale vi erano gli accordi seguiti dagli avvocati e il conseguente intervento del notaio". Quali sono le critiche mosse alle Sezioni Unite? "In primo luogo non riteniamo che il verbale di udienza, cioè l’atto redatto dal Cancelliere, possa essere idoneo titolo per la trascrizione. Da un lato c’è una parte della dottrina secondo la quale l’atto del Cancelliere non costituirebbe un atto pubblico, e quindi non sarebbe idoneo, perché per essere trascritto dovrebbe essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata; dall’altro, pur volendo riconoscere che l’atto del Cancelliere sia un atto pubblico, non avrebbe in sé quegli elementi di legalità e di controllo sostanziali che invece sono insiti nell’atto del notaio. In sostanza, verrebbe di fatto affidato al Cancelliere un ruolo esorbitante la sua funzione, si verificherebbe un aumento esponenziale dei suoi compiti, gli verrebbe attribuito un controllo che non gli compete e tutto ciò al fine di trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari". Per quale ragione è indispensabile la figura del notaio? "Il notaio ha innanzitutto un profilo di responsabilità che il Cancelliere, il quale ha una sua propria funzione che non si vuole in alcun modo disconoscere, non possiede. Questo, ad esempio, perché per la trascrizione errata di un trasferimento immobiliare il notaio ha pesantissime responsabilità disciplinari e patrimoniali, mentre il Cancelliere questa responsabilità non l’avrebbe. Si rischia dunque di creare un circuito di atti che sarebbero privi di un adeguato profilo di responsabilità. Bisogna poi ricordare che, quando trascrive l’atto nei Pubblici Registri, il notaio ne è garante a livello di sistema e prima di trascrivere l’atto stesso svolge un controllo estremamente rilevante. Effettua un controllo di carattere urbanistico, catastale, di continuità dei titoli precedenti, fa un esame delle problematiche antiriciclaggio; in pratica svolge un controllo di legalità sul trasferimento che potremmo definire a 360° gradi. Tutti questi controlli, che il notaio effettua nell’ambito del normale svolgimento dell’incarico professionale a lui affidato, relativo alla trascrizione dell’atto nei Pubblici Registri Immobiliari, verrebbero meno affidando al Cancelliere la funzione che la sentenza propone. A questo si aggiunga un’ulteriore preoccupazione relativa ai costi che questa decisione produce. A livello di applicazione pratica, cosa può accadere? Che non potendo il Cancelliere svolgere i controlli necessari, come invece può e deve fare il notaio, si renderà necessaria la creazione di una struttura di super esperti, di super periti, di consulenti da affiancare alle parti, per la predisposizione di perizie tecniche, con una conseguente enorme lievitazione dei costi. Questo ulteriore aspetto, in un sistema che in precedenza produceva un’ottima sinergia tra avvocati e notai non è stato forse ben valutato dalla sentenza della Cassazione". Qual è dunque il vostro auspicio? "Noi auspichiamo innanzitutto che nella prassi operativa, nelle situazioni concrete, gli stessi legali delle parti si rendano conto del fatto che, anziché affidare al Cancelliere un atto che potrebbe presentare dei profili di inidoneità e favorire il proliferare di assistenti e periti, sia preferibile continuare a rivolgersi al notaio. La sentenza, infatti, non impedisce il ricorso al precedente sistema. Confidiamo in conclusione che la ragionevolezza delle nostre osservazioni, ma anche la necessità di salvaguardare la tenuta del sistema stesso, porti a confermare la precedente prassi operativa, perché a nostro avviso questa scelta non è performante e neppure economicamente virtuosa". " Idealista news, 2/5/2022"

BONUS BARRIERE ARCHITETTONICHE 2022: A CHI SPETTA E QUANDO SCADE

La detrazione per abbattere le barriere architettoniche Con la legge di Bilancio 2022, il quadro dei bonus edilizi si è arricchito, come anticipato, anche della nuova agevolazione per abbattere le barriere architettoniche. L’obiettivo è quello di incentivare l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici pubblici e privati rendendoli fruibili anche per le persone con ridotta capacità motoria senza alcun limite. Il Bonus permette di ottenere una detrazione del 75% per una serie di lavori ed entro un certo limite di spesa: ecco una guida completa. In particolare, si tratta di una detrazione dall’imposta sui redditi lorda (sino a concorrenza del suo ammontare) pari al 75% delle spese sostenute (e documentate) dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2022 per la realizzazione di interventi direttamente finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche in edifici già esistenti. Detrazione 75% per i sistemi di building automation Danno diritto alla detrazione anche gli interventi di automazione degli impianti degli edifici e delle singole unità immobiliari funzionali ad abbattere le barriere architettoniche. In caso di sostituzione dell’impianto, sono ammesse anche le spese relative allo smaltimento e alla bonifica dei materiali e dell’impianto sostituito. Ai fini dell’accesso alla detrazione, gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236/1989. L’importo detraibile con il Bonus barriere architettoniche La spesa massima detraibile è pari a: 50.000 euro per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno; 40.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da 2 a 8 unità immobiliari; 30.000 euro moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di 8 unità immobiliari. Via libera a sconto in fattura e cessione del credito Come detto, la detrazione potrà essere usufruita mediante opzioni alternative di cui all’art. 121 del Decreto Rilancio. Proprio per questo motivo, all’art. 121, comma 2 è stata aggiunta la lettera f-bis) “superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche di cui all’art. 119-ter del presente decreto”. Il bonus può essere quindi fruito direttamente nella dichiarazione dei redditi in 5 quote annuali. In alternativa è possibile lo sconto in fattura o la cessione del credito. Fonte: Immobiliare.it News

Mutuo ristrutturazione: le opzioni per finanziare i lavori di casa

Progetto per i prossimi mesi: ristrutturare casa. Come finanziare l’operazione? Le agevolazioni fiscali non mancano, grazie ai nutriti sgravi fiscali concessi dall’Agenzie delle Entrate. Sgravi, però, che nella loro forma più consueta (detrazione in dichiarazione dei redditi) fanno sentire i loro effetti nel tempo, visto che lo “sconto” è spalmato in 10 rate annuali. In altre parole, per pagare i lavori occorre anticipare un bel po’ di liquidità oppure farsi assistere da un finanziamento. Gli istituti di credito possono venire incontro ai consumatori attraverso il prestito (personale o finalizzato, ossia vincolati ai lavori da eseguire), ma questa soluzione di solito presenta un Taeg che arriva anche all’8-9%. Ben lontani dai tassi iper favorevoli che ancora regnano nel mondo dei mutui. Dunque il prestito può essere consigliabile per importi bassi, grazie alla maggior rapidità dell’erogazione e al risparmio a livello di pratiche, dal momento che non serve il passaggio notarile. Ma per lavori di una certa portata vale la pena chiedere un mutuo ristrutturazione, cioè un finanziamento garantito da ipoteca sull’immobile oggetto dei lavori. Costo in linea con il mutuo per l’acquisto Per quanto riguarda le condizioni economiche, la maggior parte delle banche non prevedono differenza tra il classico mutuo per acquisto prima casa e ristrutturazione dell’abitazione principale. Basta scorrere i fogli informativi delle principali banche, per vedere che il tasso applicato e lo spread sono gli stessi. La variabile che cambia è il cosiddetto LTV (loan-to-value) ossia il rapporto tra valore dell’immobile (in questo caso, fa fede l’importo totale dei lavori da effettuare) e ammontare del finanziamento. Per l’acquisto, di regola si arriva anche all’80% (per esempio, 160.000 euro di mutuo per una casa che ne vale 200.000) mentre nella ristrutturazione l’asticella si ferma intorno al 50%, come media di mercato. La quota può salire anche al 60%, aggiungendo però una polizza di tipo Cpi (credit protection), quell’assicurazione che garantisce il pagamento delle rate anche in caso di perdita del lavoro. Quindi un extra costo, che può essere pagato in un’unica soluzione o essere “spalmato” nelle rate mensili. In caso di ristrutturazione cambia anche la durata, che solitamente viene proposta al massimo fino ai 20 anni, mentre l’acquisto si spinge anche a 30. Conta l’avanzamento dei lavori Un altro aspetto fondamentale del mutuo per ristrutturazione riguarda le modalità di erogazione. A differenza dell’acquisto, in cui la banca “porta” dal notaio per intero la quota di finanziamento a suo carico, nella ristrutturazione l’erogazione avviene per gradi. È raro che la banca conceda direttamente la somma al mutuatario, e questi poi provveda a pagare fornitori e artigiani. Piuttosto, l’istituto di credito salda man mano le fatture dell’impresa edile, seguendo il cosiddetto Sal (stato avanzamento lavori), un avanzamento su cui vigila lo stesso perito della banca. Quanto detto finora, però, riguarda il caso più semplice, in cui un cliente richieda solo un mutuo per ristrutturazione su un immobile già di sua proprietà. Ma nella pratica, ci sono casistiche varie in cui è necessario “incastrare” più esigenze. Le alternative di mercato sono diverse. Le alternative “mix” Può succedere che si voglia acquistare casa e contestualmente operare importanti lavori di rifacimento. Allora si può optare per un mutuo acquisto prima casa + ristrutturazione. È un prodotto ampiamente usato, che permette di ottenere un solo mutuo a livello di tasso e condizioni, ma che spesso viene erogato seguendo due linee distinte: la parte destinata all’acquisto viene erogata subito, mentre quella legata ai lavori secondo il sistema Sal. Un altro caso frequente riguarda la famiglia che necessita di operare una ristrutturazione, su un immobile già gravato da ipoteca, su cui si paga il mutuo. È molto raro che una banca diversa da quella con cui si ha in corso il mutuo conceda un secondo mutuo solo per la ristrutturazione, andando a mettere un’ipoteca di secondo grado sull’immobile, in aggiunta a quella esistente. Questo può farlo in prevalenza la banca di cui si è già cliente. Ma in questi casi, è più probabile che venga proposto di stipulare un nuovo contratto, ossia un mutuo di sostituzione (detto anche “di rifinanziamento”), che in sostanza permetta di continuare a pagare il vecchio mutuo, con in aggiunta la liquidità destinata a sostenere l’importo dei lavori. Un’altra alternativa è quella di sfruttare la futura ristrutturazione per sondare il mercato e vedere se può essere conveniente cambiare banca tramite la surroga, quel sistema di portabilità del mutuo che consente di cambiare banca senza costi. In questi casi il nuovo istituto, desideroso di accaparrarsi un nuovo cliente, potrebbe proporre la surroga del mutuo caso, con un tasso più conveniente rispetto a quello attuale, cui aggiungere la componente di ristrutturazione. Nel pratico, questo può comportare la stipula di due mutui separati, ma con il sistema della surroga la parte relativa all’acquisto avviene senza commissioni e con i costi notarili a carico della nuova banca. FONTE: IMMOBILIARE.IT NEWS

ECOBONUS 65% PER L'INSTALLAZIONE DEI COLLETTORI SOLARI: TUTTI I DETTAGLI

Tra le detrazioni fiscali che rientrano nell’Ecobonus è presente anche quella relativa all’installazione sul tetto dei collettori solari. Ecco tutti i dettagli. I pannelli solari termici e tipologia di intervento I pannelli solari termici sono dei dispositivi che trasformano le radiazioni solari in calore, trasferendolo in un accumulatore termico. In questo modo, viene prodotta dell’acqua calda in maniera “pulita” da impiegare ad uso sanitario, di riscaldamento o di raffrescamento della casa. LA DETRAZIONE È DEL 65% Per installare tale impianto, è prevista una detrazione pari al 65%, con un tetto massimo di euro 60.000 per unità immobiliare. È possibile scegliere tra lo sconto in fattura e la cessione del credito. DETRAZIONE: CHI NE PUÓ USUFRUIRE Possono beneficiare dell’incentivo tutti i contribuenti che hanno sostenuto delle spese relative alla riqualificazione energetica e che sono titolari di un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio. Come riporta ENEA “È agevolabile l’installazione di collettori solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università”. PER QUALI EDIFICI Gli edifici che, alla data d’inizio dei lavori, siano “esistenti”, ossia accatastati o con richiesta di accatastamento in corso, e in regola con il pagamento di eventuali tributi. I REQUISITI TECNICI Ecco quanto riporta ENEA nel comunicato ufficiale: I collettori solari termici si intendono agevolabili per la produzione di acqua calda sanitaria per usi domestici o industriali (ovvero produzione di calore di processo) e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. I collettori solari termici e i bollitori impiegati devono essere garantiti per almeno 5 anni. Gli accessori e i componenti elettrici ed elettronici devono essere garantiti per almeno 2 anni. I collettori solari termici devono possedere la Certificazione Solar Keymark. L’installazione dell’impianto deve essere eseguita in conformità ai manuali di installazione dei principali componenti. Devono essere rispettate, inoltre, le norme nazionali e locali vigenti in materia urbanistica, edilizia, di efficienza energetica e di sicurezza (impianti, ambiente, lavoro).

MUTUO PER LA SECONDA CASA: QUALI SONO LE DIFFERENZE RISPETTO ALLA PRIMA?

Quando si decide di richiedere un mutuo per l’acquisto di un immobile residenziale, bisogna capire prima di tutto se verrà classificato come prima o seconda casa. Si tratta di una differenza che si rifletterà poi sulle condizioni alle quali verrà concesso il finanziamento, sulle eventuali agevolazioni, e sui costi dell’intera operazione. Si potrebbe dire, semplificando di molto, che la prima casa è collegata al concetto di abitazione principale, quella in cui si vive per la maggior parte dell’anno, in cui si ha residenza fissa e si dimora abitualmente. Mentre la seconda casa, sempre a voler generalizzare, è l’abitazione destinata alle vacanze, oppure comprata come investimento per affittarla a terzi o per lasciarla, un giorno, ai propri figli. Prima o seconda casa: cosa cambia ai fini del mutuo La differenza tra le cosiddette prima e seconda casa è rilevante nei termini delle agevolazioni – fiscali e non – che sono previste nel primo caso. Questo significa che per l’acquisto di un qualsiasi immobile a uso di abitazione principale, i bonus prima casa devono essere richiesti in sede di atto, previo l’accertamento degli opportuni requisiti. Tutto ciò significa anche che, pur possedendo i requisiti, resta possibile comprare un immobile come seconda casa (per vari motivi personali) non richiedendo le agevolazioni previste per l’abitazione principale. Quando richiedere il mutuo seconda casa Il mutuo seconda casa può essere richiesto in diverse occasioni. Di solito, viene destinato all’acquisto di una casa per le vacanze o di una futura abitazione per i propri figli, o per realizzare un investimento, per esempio, come già si diceva all’inizio. L’immobile in questione può trovarsi nello stesso comune dove si ha la residenza, oppure in un’altra città o regione. Non sono nemmeno previsti limiti nelle categorie catastali e dunque può trattarsi anche di un’abitazione di lusso. Cosa cambia con un mutuo per la seconda casa L’elemento più importante da tenere a mente quando si richiede un mutuo sulla seconda casa è che questa non potrà beneficiare di tutte le agevolazioni concesse all’abitazione principale. Di conseguenza, il peso economico del finanziamento sarà maggiore. Lo si può vedere già a partire dall’imposta sostitutiva dello 0,25%, di cui il mutuo seconda casa non gode. Di conseguenza, l’importo erogato sarà tassato al 2%. Per fare un esempio, se il mutuo è di 200mila euro, l’imposta sarà di 4mila e non di soli 500 euro, come accade per l’abitazione principale. Altro punto da non dimenticare è il fatto che non sia possibile beneficiare delle detrazioni sugli interessi passivi, come accade invece per la prima casa. I documenti per il mutuo seconda casa Quando si presenta la richiesta di mutuo per una seconda casa, è necessario fornire, oltre alla situazione del richiedente, anche le dimensioni dell’immobile, la categoria catastale, la sua ubicazione ed eventuali servizi aggiuntivi. Mutuo seconda casa con un altro mutuo in corso Ma è possibile richiedere un mutuo per la seconda casa, mentre stiamo ancora finendo di estinguere un precedente finanziamento? In generale, sì: un istituto di credito può concedere un secondo prestito a chi ne ha già richiesto uno, anche se con una diversa banca. Ci sono però alcuni criteri da soddisfare. Prima di tutto, bisogna essere certi di poter versare entrambe le rate rispettando tutte le scadenze predefinite. Per questo motivo, l’istituto valuterà i requisiti reddituali della persona o degli intestatari per accertarsi che la spesa per entrambi i mutui non superi una certa percentuale dei loro introiti netti. In secondo luogo, bisognerà dimostrare di avere una situazione creditizia ottimale rispetto al primo finanziamento. In poche parole, è importante non avere avuto nessuna interruzione nei pagamenti precedenti. Per una opportuna pianificazione dell’operazione è anche possibile rivolgersi a un mediatore creditizio,  professionista specializzato nella concessione del credito, come nel caso di Euroansa. Come fare per estendere il mutuo Più che estendere il primo mutuo a quello per la seconda casa, è possibile procedere a un consolidamento del debito. Questo consentirà di accorpare il pagamento in un’unica rata mensile e di allungare il periodo di ammortamento, cercando così di alleggerire il peso economico sul budget familiare. È una procedura chiama “acquisto più sostituzione”, di solito concessa da un numero esiguo di banche, alla quale ci si può affidare quando si rischia un peggioramento delle condizioni di vita a causa del debito accumulato o quando ci si trova davanti all’impossibilità di versare l’intero importo di entrambe le rate. FONTE: IMMOBILIARE.IT NEWS

La responsabilità dell'amministratore di condominio per mala gestio

Le gravi irregolarità contabili compiute dall'amministratore nel corso della gestione e la mancata consegna della documentazione inerente il Condominio alla cessazione dell'incarico costituiscono ipotesi di mala gestio nel rapporto di mandato intercorso L'amministratore di condominio è l'organo di gestione e di rappresentanza del condominio e si obbliga, in virtù di apposito contratto, a compiere uno o più atti giuridici nell'interesse della compagine condominiale. La sua figura, pertanto, rientra nella fattispecie del mandato con rappresentanza, come espressamente richiamato dall'art. 1129 c.c. il quale, tra l'altro, prevede che, per tutto quanto non espressamente disciplinato, all'amministratore di condominio si applichino le norme sul mandato. A fronte di gravi irregolarità nella gestione della res communis, la legge di Riforma del Condominio, L. n. 220 del 2012, ha introdotto, nel suddetto art. 1129 c.c., una serie di ipotesi determinanti la revoca dell'amministratore che, tuttavia, non possono considerarsi esaustive, sussistendo la cd. mala gestio, ogni qualvolta l'amministratore svolga la propria attività ponendo in essere condotte non rispondenti all'interesse comune dei rappresentati con conseguente violazione del dovere di diligenza del buon padre di famiglia ex art. 1710 c.c. ed obbligo di risarcimento del danno per la sua negligente attività. L'amministratore di condominio potrà, pertanto, rispondere per la violazione degli obblighi assunti nell'esercizio del suo mandato, sia in sede civile sia in sede penale. La responsabilità civile dell'amministratore di condominio. La responsabilità civile dell'amministratore di tipo contrattuale, ex art. 1218 c.c., si ha con riferimento agli obblighi assunti nei confronti del condominio in ragione del rapporto di mandato tra le parti. L'amministratore ha, infatti, il dovere di eseguire l'incarico con la diligenza del buon padre di famiglia, ossia di eseguire i compiti propri della sua funzione, come previsti dalle norme di cui agli artt. 1130 e seguenti del codice civile, tra i quali i più importanti sono: curare l'osservanza del regolamento condominiale, tenere e curare i registri di anagrafe condominiale; regolare l'uso e il godimento delle parti comuni; riscuotere i contributi; provvedere agli adempimenti fiscali nonché alle spese di manutenzione e a quelle per l'esercizio dei servizi comuni nonché compiere eventuali atti conservativi del bene comune; redigere il rendiconto annuale; aprire un conto corrente intestato al condominio, etc. L'inosservanza di tali doveri, espressione generale di cattiva esecuzione dell'incarico, comporta la responsabilità civile dell'amministratore. La responsabilità penale dell'amministratore di condominio L'amministratore è penalmente responsabile quando viola una norma penale. La casistica è ovviamente ampia, ma in generale può dirsi che è penalmente responsabile quando: non osserva norme di legge o di pubblica sicurezza; non adotta le misure necessarie per la sicurezza nel fabbricato condominiale; non interviene per evitare che si creino situazioni di pericolo oltre ovviamente al compimento di eventuali reati quali: violazione della privacy dei condòmini, truffa aggravata in caso di un rendiconto non veritiero o ancora appropriazione indebita in caso di mancata riconsegna dei documenti della gestione o di utilizzo a proprio vantaggio di somme versate dai condòmini per pagare i terzi. Un'ipotesi di responsabilità sia civile sia penale in capo all'amministratore può verificarsi in caso di mala gestio contabile tale da determinare un dissesto nella contabilità del Condominio dovuto ad incongruenze tra quanto messo per iscritto nei consuntivi e quanto effettivamente versato dai condòmini nonché causato dall'appropriazione indebita di parte delle somme versate dai condomini ed usate a vantaggio personale dell'amministratore anziché per far fronte ai debiti condominiali verso terzi. Una recente sentenza del Tribunale di Milano, n. 311/2022, si è occupata della questione della mala gestio dell'amministratore di condominio determinante responsabilità civile e penale. Responsabilità per mala gestio contabile dell'amministratore di condominio. Il caso deciso dal Tribunale di Milano La sentenza in esame ha affrontato un caso di responsabilità dell'Amministratore di Condominio per cattiva gestione nell'esercizio del proprio mandato tale da portare ad un dissesto della contabilità del Condominio con ammanchi nelle scritture contabili e confusione tra il patrimonio del Condominio con quello dell'amministratore. Nell'accertamento della responsabilità per mala gestio dell'amministratore di condominio che lo ha visto condannato al risarcimento dei danni in favore del Condominio, il Tribunale ha tenuto conto delle risultanze della Ctu contabile effettuata in giudizio nonché ha tratto argomenti di prova dalla condanna, seppur non definitiva, dell'amministratore in sede penale per appropriazione indebita di somme versate dai condòmini e destinate ai terzi fornitori di beni e servizi per il Condominio. In ragione della natura tecnica-contabile della causa, infatti, per determinare la sussistenza o meno in capo all'amministratore di una responsabilità civile per mala gestio si rendeva necessario l'ausilio di un tecnico commercialista, revisore contabile, per l'analisi dei consuntivi relativi al periodo di gestione in contestazione. La relazione risultante dall'analisi dei consuntivi suddetti metteva in evidenza delle discrepanze tra quanto registrato e quanto versato dai condòmini a titolo di spese condominiali a copertura di quanto dovuto ai fornitori. La Ctu veniva considerata pertanto dal Tribunale una prova oggettiva su cui fondare l'accertamento della mala gestio dell'amministratore, trattandosi di un accertamento fattuale rilevabile solo con determinate competenze tecniche (riprendendo così una pronuncia della Cassazione, n. 3710/2003). Non solo, il Tribunale, richiamando altra giurisprudenza consolidata di legittimità, riteneva di poter trarre argomenti di prova in merito alla sussistenza di responsabilità per mala gestio dell'amministratore, dalla sentenza penale, seppure non ancora divenuta irrevocabile, di condanna dello stesso per appropriazione indebita di somme usate a proprio vantaggio anziché per pagare i fornitori del Condominio. Le prove costituitesi in un procedimento penale, infatti, secondo constante giurisprudenza, possono essere utilizzate anche come fonte esclusiva del convincimento del giudice, attesa l'ammissibilità delle prove atipiche e alla luce del principio di economia processuale, specialmente con riferimento a perizie e consulenze tecniche. Esse sono parificate alle prove documentali per l'ingresso nel processo e la relativa efficacia probatoria viene comunemente indicata come equiparabile alle presunzioni semplici ex art. 2719 c.c. o agli argomenti di prova (cfr. Cass. n. 10599/2014; Cass. n. 11555/2013; Cass. n. 4667/1998 etc.). L'utilizzo da parte dell'amministratore di somme ricevute dai condòmini dello stabile per le forniture a proprio vantaggio, oltre a configurare il reato di appropriazione indebita, costituisce altresì una grave irregolarità civile ai sensi dell'art. 1129 comma 12 n. 4 c.c. consistente nella confusione tra il patrimonio del Condominio ed il patrimonio personale dell'amministratore. Fonte: condominioweb.com, 08/02/2022